공인중개사 부동산계약서,가계약서, 계약금 입금안할때,중개보수 현금영수증

하자담보책임: 법률적으로 매매계약을 체결할 당시에 이미 물건에 하자가 있었다면, 매수인의 과실이 없는 하자에 대하여 매도인이 지는 책임을 말한다. 매수인은 이를 안 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.

당사자의 의사능력 : 자기 행위의 의미나 결과를 정상적인 인지력을 통해 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력 내지 지능을 말한다. 일정 표준에 이르지 않는 정신상태를 의사무능력이라 하며, 의사무능력자의 법률행위는 법률상 효력이 없다.

당사자의 행위능력: 인간이 단독으로 정말 유효한 법률행위를 할 수 있는 지위 또는 자격을 말한다

권리의 하자는 공부상 확인 및 탐문조사로 알아보고, 물건 상태의 하자는 임장활동을 통해 체크한다

공인중개사에게는 선관주의 의무가 있다. 어떤 사람이 직업 및 사회적 지위에 따라 일반적으로 요구되는 정도의 주의를 기울여야 하는 의무, 인도를 완료할 때까지 채권자가 특정물을 보관하여야 하는 의무, 사무처리를 맡은 사람의 주의 의무 따위가 있다. 

계약서의 특약 사항 - 권리분석은 공부상 장부를 열람해 정확히 분석, 오래된 건물은 하자담보 책임한계를 정확히 협의하고 가격절충으로 기재한다. 물건상태를 육안으로 확인하는 것이 전부이며 물리적으로 기술적 확인이 불가능한 경우 특약사항을 명확히 기재한다. 이는 기본 특약사항에 우선한다

문제 발생 시 

중재와 협의가 불가능해 서로 법원에 소송 제기할 경우 약 80%가 조정판결로 종결된다. 소송 시 본인대응이 불가하다면 변호사비용을 과다히 지출하게 된다. 많은 시간이 소요되며 당사자 간 합의하는 것이 제일 빠르다고 알려준다

원상복구 문제

계약기간 종료 후 원상복구 문제로 다투는 경우가 많다. 계약 시 명확히 원상복구문제를 특약한다. 공증, 제소 전 화해조서 등에 대해 말한다. 권리금이 동반된 계약은 사진을 촬영해 첨부한다 (원상복구 범위가 결정됨)

사업계획 및 사전권리분석과 임장활동을 거쳐 사업장을 선택하고 해정관청의 인허가, 등록, 신고사항 확인을 거쳐 계약을 체결한다. 용도지역, 면적기준을 검토하여 계약을 체결한다. 계약서 특약사항을 명확히 기재하여 사전에 분쟁을 예방한다.

 

공동소유 물건을 매매할 때에는? 과반수, 중요하다

공동소유 물건을 매매할 때에는 반드시 그 공동소유자 전체의 동의를 얻어야 법적 효력이 있다. 물론 지분권이 있다면 그 지분권을 매매하면 가능하다. 임대차에서는 그 공동소유권자의 과반수 동의를 받아야 법적 효력이 있다. 즉 소유권자가 2인이라면 2인의 동의를 받아야 하고 소유권자가 3인이라면 2인, 소유권자가 4인이라면 3인, 5인이라면 3인의 동의가 필요하다.

 

가계약금

매수인이 물건을 선점하기 위해 정식계약 이전에 지급하는 금액을 가계약금이라 한다. 부동산 중개업 현장에서는 물건을 선점해 가계약금을 지불하고 가계약서를 작성하는 경우와 양 당사자를 만나지 않은 상태에서 매도인 계좌로 가계약금을 계좌로 입금하는 경우가 있다. 종종 개업공이중개사 사무소에 가계약금을 맡기기도 한다. 가계약금을 지불하고 가계약서를 작성한다 해도 본계약으로 진행되는 확률이 50% 정도 된다고 한다. 매수인이 마음을 바꿔 가계약금 반환을 요구하기도 하고 매도인은 더 좋은 조건의 매수가가 나타났을 때 계약금 반환을 하겠다는 경우도 있다. 또한 물건이 나가버리는 경우도 있다. 그러니 가계약서를 작성해야 하는 것이 최선이다. 

어느 일방만 참석하고 전화로 계약을 승낙해 가계약서를 작성한다면 가계약서를 참석하지 못한 일방에게 핸드폰으로 전송한 후 승낙을 받아내고 가계약금 계좌에 입금하도록 한다. 양당사자 모두가 참석하지 않았을 때에도 가계약서를 작성하여 양 당사자에게 핸드폰으로 전송하고 각각 승낙을 얻은 후 가계약금을 보낸다면 개업공인중개사가 중간에 어려움을 면할 수 있다. 만약에 가계약금을 개업공인중개사의 사무소에 맡긴다면 영수증을 발행하고 계약이 불가능해지면 반드시 반환한다는 조건을 명시해야 한다. 우리나라 법은 증거주의를 택하고 있기 때문에 영수증을 남겨야 분쟁 가능성이 줄어든다

 

매수인이 매도인에게 계약금을 지급할 때, 매매계약상 계약금으로 정해진 금원을 전부 지급하지 않고 그중 일부만 지급한 경우( 가계약금만 지급) 매도인이 계약을 해제한다면 자신이 받은 금액의 2배만 상환해도 될까 계약금에 기재한 총액의 2배를 모두 상환해야 할까?

사례 - 매수인 A가 아파트 11억 취득하기로 하고 매도인 B와 계약하면서 계약금 1억 1천만 원 중 1천만 원 먼저 송금하고 나머지 1억 원은 다음날 지급하기로 약정하였고 계약서를 작성하면서 실제로 1천만 원을 매도인의 은행계좌에 송금했다. 그런데 매도인 B 씨는 다음날 시세보다 싼 가격으로 매매계약이 체결되었다고 주장하며 체결한 계약을 해제하겠다며 수령한 ㄱ약금 1천만 원의 2배인 2천만 원을 부동산 관할 법원에 공탁했다. 

판례 - 매도인에게 계약금 일부만을 지급하고 계약금 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 또는 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 계약금을 일부만 받은 매도인은 매수인이 계약금의 나머지 또는 계약금 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다고 판결했다. 계약금이 일부만 지급된 경우에는 원칙적으로 계약해제를 할 수 없다는 취지로, 계약금의 해약금으로서의 기본 법리를 이유로 판결한 것이다. 판결문에서는 매도인이 실제로 받은 1천만 원의 2배인 2천만 원을 공탁한 것만으로는 매매계약 해제가 되지 않고, 약정된 계약금 총액인 1억 1천만 원의 2배인 2억 2천만 원을 상환해야 계약해제가 된다고 말하고 있다.

다만 이 경우 계약체결 당시 기본법리를 계약당사자에게 고지해야 한다. 계약금의 일부만 지급된 경우에는 전체 계약금이 완납될 때까지 계약금을 해약금으로 하여 계약해제를 할 수 없다는 법리이다 계약을 체결할 때 계약금 반환의 범위에 대해 계약금이 일부만 지급된 경우에는 계약해제를 할 수 없다고 특별히 약정하는 것이 바람직하며 이런 경우에는 보통 개별사안으로 계약 체결 당시 계약서상 특약 문구에 따라 판결을 할 것으로 보인다. 결론적으로 계약금을 해약금으로 하는 법리가 적용되기 위해서 일단 계약이 유효하게 성립했다는 전제가 필요하다. 매매계약이 유효하게 성립해야 계약의 효과로서 계약금이 해약금으로 추정되는 것이다. 

또한 대법원 판결문 2005다 39594 보면 부동산 매매에 관한 가계약서를 작성할 때는 

• 매매목적물과 매매대금이 특정되고
• 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 보아야 한다.

즉 당사자가 정해지지 않은 경우, 매매대금 액수, 중도금, 잔금 등 매매대금 지급방법, 시기 등 매매계약의 주요 내용이 특정되지 않은 경우에는 계약금 또는 가계약금만 먼저 지급되었다 하여도 별도의 약정이 없는 한 계약금이 해약금으로 추정되는 것이 아니고 위와 같은 계약금 반환 법리가 적용되지 않는다. 결국 매매계약 자체가 성립하지 않는 경우라면 별도의 약정이 없는 한 이미 계약금 등 금원을 지급한 것은 원인무효가 되어, 실제로 지급한 가계약금만 부당이득반환으로 청구하는 것이 타당하다. 

계약금을 입금하지 않는 경우

계약서에 서명 날인까지 해놓고 포기한다며 계약금을 안보내는 경우 인간적으로 푸는 방법이 제일 좋다. 그러나 제일 좋은 방법은 계약서를 양 당사자에게 주기 전에 조치를 취하는 것이다. 

• 계약금 일부라도 홈뱅킹으로 입금하거나, 계약 전에 일부라도 계약금을 지참하여 지급한다
• 계약서에 서명 날인까지 하였으니 집에가서 입금을 하겠다고 하면 계약금 지급이 되면 효력 발생이라는 특약을 넣고 공인중개사 사무소에 보관한다. 그렇게 되면 매도인도 계약금 지급 후 바로 계약 효력이 발생한다는 사실을 알게 된다.

현금 영수증 발급

간이과세이건 일반과세이건 10만 원 이상은 현금영수증을 발행해야 한다. 발행하지 않아도 문제가 발생하지 않는다면 생략하기도 한다. 

미발행 신고를 당하면 해당금액의 50%, 지연신고 1일에 0.003%를 계산하여 과태료가 부과된다. 

깜빡하거나 사정이 있어 현금영수증을 발행하지 않은 경우 과세기간 안에 언제라도 발행해 주는 것이 좋다. 발행 날짜가 경과되었더라도 신고날짜는 어차피 늦어 지연 과태료를 통보받을 수도 있다. 

중개보수 외 컨설팅 비용 및 수고비도 소비자가 원치 않더라도 현금영수증을 발행하는 것이 원칙이다. 현장에서는 소비자가 양도소득세 등과 관련이 없어 발행할 필요가 없다면 역시 현장에서도 현금영수증을 생략하는 경우가 많다. 소비자가 변심한다면 즉시 발행해 주는 것이 좋다.