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부동산매매계약 (매수인과 매도인, 비용부담,계약 해제,계약금)1편 본문
부동산 매매계약에 대하여
매매계약은 쌍무, 불요식의 전형적인 유상계약입니다. 매매의 효력으로 매도인의 재산권이전의무와 담보 책임, 매수인의 대금지급의무가 있습니다.
매도인 측 의무
매도인은 매매의 목적인 재산권을 매수인에게 이전하여야 할 의무가 있는데 매매의 목적인 권리가 등기, 등록 또는 인도 등의 공시방법을 갖추어야 하는 것이면, 매도인은 등기 등록에 협력하고 또는 인도하여야 합니다. 이러한 매도인의 재산권이전의무는 매수인의 대금지급의무와 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다.
매매에 의하여 매수인이 취득하는 권리 또는 권리의 객체인 물건에 하자 내지 불완전함이 있는 때에 매도인은 매수인에 대하여 담보책임을 집니다. 이러한 매도인의 담보책임은 매수인을 보호하고 일반거래의 동적 안전을 보장하기 위해 인정되는 법정책임입니다.
매수인 측 의무
매수인은 매도인의 재산권 이전에 대한 반대급부로서 대금지급의무를 부담합니다.
대금의 지급장소에 관하여 지참채무의 원칙에 의하여 매도인의 주소에서 지급하는 것이 원칙이나, 매매목적물의 인도와 동시에 대금을 지급하여야 할 경우에는 그 인도 장소에서 대금을 지급하여야 합니다.
비용 부담
매매계약에 관한 비용, 목적부동산의 측량, 평가, 중개보수 등은 당사자 특약에 의하되 특약이 없으면 당사자 쌍방이 균분하여 부담합니다.
매매계약서의 효력
- 당사자가 의도하는 매매 및 임대차계약의 목적을 이해하는 기준으로 계약서는 매우 중요합니다.
- 당사자의 다툼, 소송이 제기되는 경우 재판에서 계약서가 증거자료 제1호가 됩니다. 법관은 계약서에 의하여 재판합니다.
- 계약서를 법률사무소에서 인증할 경우, 인증당사자간에 적법하게 작성되었다는 점이 입증되므로 재판과정에서 계약서의 위조 여부에 대한 논란을 사전에 방지할 수 있는 장점이 있습니다.
매매계약서 작성 요령
- 명확하고 간결하게 작성되어야 하며 수량표시는 아라비아숫자와 한자 또는 한글을 같이 쓰는 것이 좋습니다.
- 계약서의 내용에 숨겨진 사항이 없이 현황과 일치하도록 투명하게 작성해야 하며 인지가 첩부되지 않아도 계약의 효력에는 영향이 없습니다.
사례 - 도장, 날인 대신 사인만 받은 계약은 무효인가
매매계약서를 작성하고 각자 날인을 하게 되었는데 매도인이 급하게 오느라 도장을 갖고 오지 않아 공인중개사의 입회 하에 매매계약서는 중도금 주는 날 작성하기로 하고 그날은 우선계약금 5백만 원만 건네고 매도인으로부터 계약금 영수증에 사인만을 받아왔습니다. 그 후 매도인은 매매계약서에 도장을 찍지 않았으니 계약이 성립된 것이 아니라면서 계약을 없던 것으로 하자고 했습니다. 이 경우에 매매계약은 무효일까요?
답변 : 계약은 반드시 문서로 작성되어야 하는 것은 아니고 또 계약서에는 각자의 도장이 날인되어야만 계약이 성립되는 것도 아닙니다. 계약의 본질적 요소는 당사자간의 의사표시의 합치(합의)이며, 문서의 작성은 그 계약이 성립된 것을 증명하려는 수단에 불과합니다.
법률상으로는 당사자간의 합의만으로도 계약은 이미 성립된 것이고, 나아가 계약상의무이행(중도금 수수) 단계에 접어들었으므로 계약은 계약서 작성유무와 관계없이 이미 성립되었다고 판단하여야 합니다. 따라서 중도금과 잔금을 약속한 날짜에 주고 등기이전과 인도를 요구하면 됩니다. 이때 만일 상대방이 매매대금수취를 거절한다면 그 대금을 법원에 공탁하면 됩니다.
계약금의 법적성질
1단계 - 계약금 - 통상 매매가의 10%, 채권관계, 일방해약가능
2단계 - 중도금 - 통상 매매가의 60~70%, 채권관계, 이행착수단계, 일방해약 불가
3단계 - 잔금 - 통상 매매가의 30~20%, 물권관계, 동시이행관계, 일방해약 불가
계약금은 위약계약금과 해약계야금으로 나뉘며 손해배상액의 예정을 정하는 때가 있습니다. 손해에 대한 입증이 쉽지 않기 때문에 계약금을 손해액으로 보게 되기 때문입니다. 우리 민법은 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 계약금을 해약금으로 봅니다.
중도금- 이행의 착수
이행의 착수라 함은 이행행위자체를 착수하는 것입니다. 중도금의 제공, 잔금 준비와 매도인의 부동산 인도, 이전등기 등을 위한 준비를 하면 이행착수라 합니다.
잔금 - 동시 이행관계
계약의 마지막단계로서 매수인의 잔금지급과 매도인의 등기권리증, 매도용 인감증명서 교부는 상호동시이행관계에 있습니다.
계약금의 종류 및 성격
위약금 - 위약계약금
계약금이 계약불이행에 대한 위약벌로서의 성격을 가지게 하는 것으로 이 위약계약금은 당사자간의 약정에 따라 매도인에게 몰수되는 위약계약금과 손해배상액의 예정으로 작용하는 위약계약금으로 구분됩니다.
- 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
- 손해배상액의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다
- 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다
- 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정된다.
- 당사자가 금전이 아닌 것으로 손해배상액에 충당할 것을 예정한 경우에도 전 4항의 규정을 준용한다.
매도인에게 몰수되는 위약계약금
- 매수인이 중도금 및 잔금을 지불하지 않을 때 위약벌로서 계약금이 매도인에게 몰수된다는 취지로 매매계약서를 작성합니다.
- 이 경우 매수인 위약 시 계약금은 매도인에게 귀속됨은 물론 매수인의 채무불이행으로 인한 손해배상도 매도인이 청구할 수 있습니다.
손해배상액의 예정으로서 작용하는 위약계약금
- 당사자일방이 채무불이행을 한 경우에 계약금을 교부한 자는 그것을 몰수당하고 계약금을 교부받은 자는 그 배액을 변상한다는 취지로 매매계약서를 작성하는 것이 일반적입니다.
- 즉, 위약계약금이 손해배상액의 예정으로 약정되는 경우, 이때 손해배상액이 계약금액으로 한정됩니다.
- 이러한 위약계약금이 교부된 때는 위약금의 약정은 손해배상액이 계약금액으로 추정됩니다
- 이 약정이 있는 경우에 상대방의 채무불이행의 사실이 발생하면 그 손해의 발생여부와 손해액에 관계없이 위약금을 청구할 수 있으나 그 예정액이 부당하게 많다고 생각될 경우에 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다.
해약금 - 해약계약금
이 계약금은 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 매수자는 계약금의 포기, 매도자는 계약금의 배액을 변상하면 계약을 일방적으로 해제할 수 있는 성격을 가진 계약의 해제권을 보류하는 작용을 가지고 있습니다. 매수인의 중도금지급이나 매도인 측이 집을 넘겨주기 위하여 집을 비웠다든가 하는 착수를 말합니다. 우리 민법은 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 계약금을 이러한 해약계약금으로 보게 됩니다.
- 이러한 해약계약금에 의한 해제는 상대방의 채무불이행으로 인한 해제와 다르므로 계약금의 포기로서 종료되고 별도의 손해배상의 문제는 발생하지 않습니다
- 일상에서 사용되고 있는 보증금, 착수금, 증거금, 약정금, 선금 등도 이러한 해약금으로서의 성격을 가지게 됩니다
- 계약을 해제하는 경우 매수인은 계약해제의 의사표시를 하는 것이면 족하고 매도자는 계약금의 배액을 제공해야 합니다. 이때 제공만 하면 되고 이를 수령하지 않는다고 공탁까지 할 필요는 없습니다. 그러나 후일의 분쟁을 막기 위해서는 공탁하는 것도 좋은 방법입니다.
관련판례
계약금의 약정, 위약금약정 및 손해배상액의 예정의 구별
매매당사자가 계약금으로 수수한 금액에 관하여 매수인이 위약하면 이를 무효로 하고 매도인이 그 배액을 상환하기로 하는 뜻의 약정을 한 경우에 있어서 그 위약금의 약정은 손해배상의 예정으로 추정되는 것이고 이와 같은 약정이 있는 경우 채무자에게 채무불이행이 있으면 채권자는 실제 손해액을 증명할 필요 없이 그 예정액을 청구할 수 있는 반면에, 실제 손해액이 예정액을 초과하여도 그 초과액을 청구할 수 없습니다.
위약벌의 약정성질
위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추적용하여 감액할 수 없고, 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 됩니다.
제398조의 손해배상의 예정에 규정한 목적 및 손해배상예정액의 감액제도의 취지
손해의 발생사실과 손해액에 대한 입증의 곤란을 덜고, 분쟁의 발생을 미리 방지하여 법률관계를 쉽게 해결할 뿐만 아니라 채무자에게 심리적 경고를 함으로써 채무의 이행을 확보하려는 것이고, 한편 제2항에 규정된 손해배상예정액의 감액제도는 국가가 계약 당사자들 사이의 실질적 불평등을 제거하고 공정을 보장하기 위하여 계약의 내용에 간섭한다는 데 그 취지가 있다.
제398조 제2항 소정의 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우의 의미 및 그 판단방법
민법 제398조 제2항의 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우는 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다.
손해배상의 예정액이 부당히 과다하여 감액할 수 있는 경우 및 단지 예정액이 크다든가 계약 체결 시부터 해제 시까지의 시간적 간격이 짧다는 사유만으로 손해배상의 예정액이 부당히 과다하여 감액할 수 있는지 여부
임차인 갑이 임대인 을과의 임대차계약에서 채무불이행에 따른 손해배상액으로 예정한 계약금이 임대차계약의 잔금 지급기일로부터 3일 만에 해제된 사정을 고려하면 부당히 과다하다고 주장하면서 을을 상대로 계약금 반환 등을 구한 사안에서, 단지 예정액 자체가 크다든가 계약체결 시부터 계약해제 시까지의 시간적 간격이 짧다는 사정만으로 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 볼 수 없다.
매수인의 귀책사유로 매매계약이 해제된 경우, 계약금 및 중도금의 반환청구권의 포기약정이 손해배상액의 예정인지 여부
매수인이 당초 약정된 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하여 그 지급독촉을 받아오다가, 매도인과의 사이에 그 잔금의 지급기일을 연기받는 한편, 그 기일의 준수를 다짐하면서 만일 그 연기된 날까지 잔금을 지급하지 아니하면, 매매계약을 해제하여 무효로 함과 아울러 매도인에게 이미 지급한 계약금 및 중도금에 대한 반환청구권을 포기 내지 상실키로 하는 약정을 한 경우, 그 포기약정을 손해배상액의 예정으로 보아 그 예정액이 부당히 과다하다는 이유로 이를 감액한 원심판결을 대법원이 수긍한 사례
유상계약에서 계약금을 위약금으로 하는 특약이 없는 경우, 그 계약금을 손해배상액의 예정으로 볼 것인지 여부
- 유상계약을 체결함에 있어서 계약금 등 금원이 수수되었다고 하더라도 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 그와 같은 특약이 없는 경우에는 그 계약금 등을 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다.
- 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.
매도인이 계약금의 일부만 지급받은 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있는지 여부
매도인이 계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다고 주장한 사안에서, 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐만 아니라 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.
동시이행의 항변권
쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 즉 상대방이 이행하지 아니하면 자기도 이행을 거절할 수 있는 항변권을 가지고 있는바, 이를 동시이행의 항변권이라고 합니다.
쌍무계약에 있어서 당사자는 각각 채무를 부담하는데 그 채무는 서로 대가적 의미를 가지며, 그 내용의 실현인 이행에 있어서도 당사자는 상대방으로부터 급부를 받은 때에 자기의 급부를 하면 된다는 공평원칙의 실현이 동시이행의 항변권의 인정근거입니다.
동시이행항변권은 대가적 의미 있는 채무가 존재해야 성립하며 상대방의 채무가 변제기에 있어야 합니다. 어느 일방이 먼저 이행하여야 할 채무를 부담하는 경우, 선이행의무자는 동시이행의 항변권을 행사할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 선이행의무자가 그 이행을 지체하는 동안에 상대방의 채무변제기가 도래한 경우에는 상대방의 청구에 대해 선이행의무자도 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다.
예외적으로 쌍무계약에서 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 후이행의무자의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 상대방의 채무가 변제기에 있지 않더라도 선애 힝 의무자는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다. 예컨대 매매계약에 있어서 계약체결 후 매수인의 재산상태가 악화하여 기한도래 후의 매도인의 대금청구가 실효를 거둘 수 없을 만큼 된 때에는 매도인은 매수인이 대금을 지급할 때까지 자기 채무의 이행, 목적물의 이전을 거절할 수 있습니다.
상대방이 채무의 내용에 좇은 이행을 한 때에는 채무의 대립상태는 소멸하여 동시이행의 문제는 일어날 여지가 없으나, 상대방이 일부의 이행 또는 불완전한 이행을 하고서 청구를 하는 경우에는 이행을 청구받은 채무가 가분적인 것이면 원칙적으로 잔여의 부분 또는 불완전한 부분에 상당하는 채무의 이행을 거절할 수 있습니다. 건물의 수선의무가 있는 임대인이 수선을 게을리 한 때에는 임차인은 그에 상응하는 집세액의 지급을 거절할 수 있습니다. 그러나 잔여의 부분 또는 불완전한 부분이 경미한 것이면 일부에 관해서도 항변권을 인정할 수 없고 그 반면에 중요한 것이면 전부에 관하여 항변권을 인정하여야 할 것입니다.
항변권의 원용 여부는 전적으로 권리자의 자유에 속하며 그 원용의 시기에 관해서 아무런 제한은 없고, 이행기이든 이행기 후이든 상대방으로부터 이행의 청구를 받은 때에 원용하면 됩니다.
소송에 있어서 원고의 청구에 대하여 피고가 동시이행의 항변권을 원용한 경우에는 상환이행판결을 하여야 한다는 것이 오늘날 통설과 판례입니다. 원고가 상환이행판결을 받는 경우에 그에 따라 강제집행을 함에는 자기 채무의 이행 또는 제공을 하여야 합니다.
동시이행항변권은 원용했을 때 비로소 그 본질적 효력이 발생되나 다만 항변권이 존재한다는 것만으로도 항변권을 가진 채무자는 이행에 관하여 확정기한이 있더라도 당사자의 일방이 상대방을 지체에 빠지게 하려면 우선 자기 채무의 이행을 제공해야 한다는 결과가 됩니다. 따라서 상대방이 계약을 해지하려면 자기 채무의 이행을 제공해야 하니다.
동시이행항변권의 판례
부동산매매의 동시이행관계에 있어서 명도의무와 대금지급의무가 동시이행관계로 인정하고 있습니다.
매수인이 선이행하여야 할 중도금 지급을 하지 아니한 채 잔대금지급일을 경과한 경우 매수인의 대금지급채무와 매도인의 소유권이전등기의무와의 관계
매수인의 중도금 및 이에 대한 지급일 다음날부터 잔대금지급일까지의 지연손해금과 잔대금의 지급채무는 매도인의 소유권이전등기의무와 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있습니다. ex) 지상임차인의 매수청구권행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우, 토지임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무이므로 토지 임차인은 토지임대인의 건물명도 청구에 대하여 대금지급과의 동시이행을 주장할 수 있습니다.
매수인이 계약의 이행에 비협조적인 경우 매도인이 하여야 할 이행제공의 정도
- 일방당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정해야 합니다.
- 매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 아니한 경우, 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다 할 것인바, 매도인이 법무사사무소에 소유권이전등기에 필요한 대부분의 서류를 작성하여 주었고, 미비된 일부 서류들은 잔금지급 시에 교부하기로 하였으며, 이들 서류는 매도인이 언제라도 발급받아 교부할 수 있다면 매도인으로서는 비록 일부 미비된 서류가 있다 하더라도 소유권이전등기의무에 대한 충분한 이행의 제공을 마쳤다고 보아야 할 것입니다.
- 잔대금기일에 이를 지급하지 않고 계약의 효력을 다투는 등 계약의 이행에 비협조적이고 매도인의 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 하지 않고 있던 매수인은 이 점을 이유로 잔대금지급을 거절할 수 없습니다.
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