매도인의 담보책임 (등기부상 면적보다 적은 경우, 저당권 전세권 설정되어 있을때)

매도인의 담보책임

매매의 목적이 된 권리 또는 물건의 하자로 인하여 그 전부 또는 일부를 이전할 수 없는 경우에 매도인이 그의 과실유무를 묻지 아니하고 그로 인한 부담을 지게 되는데, 이를 매도인의 담보책임이라 한다.

• 매도인의 담보책임은 매매계약의 유상성에 비추어 매수인을 보호하고 거래안전을 보호하려는 취지에서 인정된 법정책임이다.
• 매도인의 담보책임은 그의 고의, 과실 등의 귀책사유를 그 요건으로 하지 않는다. 즉 일종의 무과실 책임이다.
• 매도인의 담보책임은 특정물의 매매뿐만 아니라 불특정물 매매에 있어서도 인정된다.

권리의 하자에 대한 담보책임

• 권리가 전부 타인에게 속하는 경우 - 매도인에게 담보책임이 발생하려면 매도인이 매각한 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없어야 한다. 매수인은 그의 선의 악의를 묻지 않고 계약을 해제할 수 있다. 다만 매수인이 선의인 때에는 계약의 해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다. 이 경우 제척기간의 제한을 받지 않는다.
• 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우 - 매도인이 그 부분의 권리를 매수인에게 이전할 수 없는 경우에는 매수인은 대금감액 청구권, 계약해제권, 손해배상권을 갖는다. 즉 매수인은 그 권리가 타인에게 속하는 부분의 비율에 따라 대금의 감액을 청구할 수 있고 선의의 매수인은 잔존된 부분만이면 이를 매수하지 아니하였을 경우 계약의 전부를 해제할 수 있습니다. 또 선의의 매수인은 대금감액 또는 계약해제 외에 손해배상까지 청구할 수 있습니다.
• 선의의 매수인은 대금감액청구권, 계약해제권,손해배상청구권을 사실을 안 날로부터 1년 안에, 악의이면 대금감액청구권을 계약한 날로부터 1년 안에 행사하여야 하며 이 기간은 제척기간입니다.
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제척기간

• 수량부족의 경우 - 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우와 동일합니다. 단 매수인의 대금감액청구권, 계약해제권, 손해배상청구권은 선의의 매수인에게만 인정됩니다.
• 용익적권리에 의하여 제한되어 있는 경우 - 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차권 등이 있는 경우, 목적부동산을 위하여 있어야 할 지역권이 존재하지 않는 경우 및 목적부동산 위에 등기된 임차권이 있는 경우에는 매도인의 담보책임은 매수인이 선의인 경우에 한하여 인정됩니다.
• 매매의 목적물의 용익적권리에 의하여 제한되어 있는 경우 이로 인해 계약 목적을 달성할 수 없으면 선의의 매수인은 계약의 해제 및 손해배상을 청구하고 그 밖의 경우에 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다.
• 매수인의 계약해제권과 손해배상청구권은 용익적권리의 존재 또는 지역권의 부존재를 안 날로부터 1년 안에 행사하여야 하는데 이 기간은 제척기간입니다

저당권, 전세권에 의해 제한되어 있는 경우

• 매매의 목적인 부동산 위에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 소유권을 상실한 때와 매수인이 그의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인의 담보책임이 생깁니다.
• 매수인은 저당권 또는 전세권의 존재에 관한 그의 선의, 악의를 묻지 않고서 소유권을 취득할 수 없거나 이를 상실한 때에는 계약을 해제하고 아울러 손해배상을 청구할 수 있습니다
• 민법 제576조는 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용하여 매수인을 보호하고 있습니다

물건의 하자에 대한 담보책임

매매의 목적인 물건에 하자가 있는 때에는 매수인은 일정한 요건하에 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있는데, 이를 매도인의 하자담보책임이라고 합니다 매수인은 선의여야 하며 또한 과실이 없어야 합니다. 매수인이 일반 보통인이 주의를 하였더라면 알 수 있었던 하자를 부주의로 알지 못하였을 경우에는 매도인에게 담보책임을 물을 수 없으며 이 경우 매수인의 악의는 매도인이 입증하여야 합니다.

특정물매매의 경우

• 매매의 목적을 달성할 수 없다고 하기 위해서는 목적물의 하자를 쉽게 또는 많은 비용을 들이지 않고 보수할 수 없어야 합니다.
• 매수인은 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아니면 해제할 수 없으며, 이 경우 손해배상만을 청구할 수 있습니다
• 매수인의 계약해제 및 손해배상청구는 목적물의 하자를 발견한 때로부터 6월의 제척기간 안에 행사하여야 합니다

불특정물매매의 경우

• 불특정물 매매 내지 종류매매에 있어서 후에 특정된 목적물에 하자가 있는 때는 제580조의(매도인의 하자담보책임) 규정이 준용됩니다. 따라서 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있으며, 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대하지 아니하면 손해배상만을 청구할 수 있습니다
• 매수인은 계약의 해제, 손해배상의 청구 및 완전한 물건의 청구권은 그 사실을 안 날로부터 6월의 제척기간 안에 행사하여야 합니다.

판례- 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 허가를 받을 수 없어 건축이 불가능하다는 법률적 장애가 매매목적물의 하자에 해당하는지 여부, 및 그 하자의 존부에 관한 판단 기준시 (=매매계약 성립시)

매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질, 성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 이와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시 기준으로 판단하여야 할 것입니다.

사례 실제 면적이 등기부상의 면적보다 적은 경우 매매대금의 청구가 가능한지?

매도인갑과 매수인을 은 등기부상 면적이 500평인 대지를 평당 200만 원에 거래했다. 대금을 건네고 측량하니 실제 면적이 등기부상 면적보다 20평이 부족했고 이에 매수인은 매도인에게 부족한 20평 값을 돌려달라 했으나 매도인은 돌려줄 수 없다 했다. - 이 사례는 수량부족으로 담보책임에 관한 문제이다. 우리 민법은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족한 경우 그 부족을 알지 못한 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액 등을 청구할 수 있다라고 규정하고 있습니다. 토지매매에 있어서 면적 및 대금결정과 관련하여 필지매매와 수량지정매매 두 가지 유형이 있습니다.

1필지의 총대금을 결정하기 위한 방법으로 평당 가격을 결정하는 소위 필지매매가 그 하나의 유형이고 다른 유형으로는 평당가격을 정하고 실평수에 따라서 대금을 결정하는 수량매매가 있다. 양자의 차이는 한마디로 말하면 실평수에 따른 대금정산의 의사가 중요요소로 작용하고 명시적 묵시적으로 표시되었는지의 여부에 있다.

민법 제574조에서 규정하는 수량을 지정한 매매라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하고 나아가 당사자들이 면적을 가격결정요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정하였다면 그 매매는 수량을 지정한 매매라고 하여야 할 것이다라고 판시했습니다 

실평수에 따른 대금정산을 하기로 상대방과 합의 한 바가 있다면 20평에 대한 대금반환청구가 가능하지만 반대로 그러한 합의 없이 등기부상 500평인 대지를 평당 200만 원으로 따져 대금을 결정했다면 이는 위 대지 자체를 1개의 거래대상으로 보아 매수한 것으로 보이기 때문에 대금감액청구를 할 수 없다고 할 것입니다.