개업공인중개사가 해야할 일, 중개사고 예방

부동산전문가인 개업공인중개사는 객관적인 입장에서 중개활동의 위험을 최소화하는 것이 중요하다. 

중개대상물 조사

1. 현장답사

중개의뢰를 받은 목적물이 토지인 경우에는 현장답사를 할 때 개업공인중개사는 토지등기부등본과 등기사항증명서와 지적도면을 지참하여 현장을 답사할 필요가 있다. 이 활동을 통해 개업공인중개사는 부동산의 형상을 파악할 수 있을 뿐만 아니라 중개의뢰인이 지시한 물건위치나 지번이 공부상 일치하고 있는지의 여부를 파악할 수 있다. 더욱이 개업공인중개사는 주변지역의 공부까지 열람하여 상린관계를 명확히 파악하여 둠으로써 인접 토지 소유자와의 도로분쟁, 경계분쟁으로부터 사전에 현명하게 대처할 수도 있다. 

건물의 경우에는 건물 등기사항증명서를 보아도 실제의 건물과 일치하는지 여부를 판정하기 어렵다. 1필지의 토지 중에 수동의 건물이 있는 일도 있고, 건축물번호도 실제의 건물에는 표시되어 있지 않기 때문이다. 따라서 건물의 경우에는 건물 등기사항증명서와 건축물대장을 비교하면서 상이한 점을 찾아내고 지적도면에 의하여 가옥의 소재를 확인하여 둘 필요가 있다

2. 권원관계의 확인

개업공인중개사는 등기사항증명서와 등기필정보(등기권리증) 소지여부 등을 통하여 소유자를 확인하여야 한다. 등기사항증명서에는 소유자의 성명, 주소 등이 등재되어 있으므로 우선 이 등가사항증명서를 보고 등기명의인이 매도인과 일치하는지 여부를 확인할 수 있다. 등기사항증명서의 기재사항은 일단 진실한 것이라고 추정되므로 등기명의인과 매도인이 일치한다면 등기명의인이 소유자라고 생각하여도 무방하다. 그러나 우리나라의 경우 등기에 추정력은 인정하고 있으나 공신력이 없으므로 가능하면 등기명의인과 앞의 등기명의인과의 사이에 권리가 진정으로 이전되었는가를 확인할 필요가 있다. 앞의 등기명의인에게 확인을 얻으면 절대 안전하다고 말할 수는 없지만 그 신뢰도는 더 높게 된다. 

또한 개업공인중개사는 대리권 수여여부도 철저히 조사하고 확인하여야 한다. 일반적으로 위임장 소지의 여부를 갖고 판단하게 된다. 위임장에 위임자의 인감 증명서까지 첨부되어 있다고 한다면 더욱 신뢰할 수 있다. 그러나 대리권의 유무는 대리인에게 대리권을 수여하였는지의 여부를 위임인 본인에게 확인하는 것이 가장 안전하다.

3. 제한물권의 확인

개업공인중개사는 등기사항증명서를 통하여 소유권을 제한하는 제한물권을 확인하여야 한다. 저당권이나 임차권, 지상권, 기타 당해 토지를 취득하려는 자의 완전한 소유권 취득에 장애가 되는 다른 사람의 권리가 있는지를 확인하여야 한다. 제한물권의 여부를 확인하는 데 있어 주의할 점은 첫째, 부동산등기사항증명서의 내용은 시시각각 변화한다는 점이다. 중개의뢰를 받았을 때, 간혹 개업공인중개사 중에는 중개의뢰인이 지참한 등기사항증명서만 믿고 거래를 체결하는 경우가 있다. 개업공인중개사로서는 반드시 중개의뢰를 받은 시점에서 등기사항증명서를 자신이 직접 발급받아 확인한 후 거래를 체결해 주어야 사고를 예방할 수 있다. 둘째, 개업공인중개사는 중개의뢰를 받은 시점에서 뿐만 아니라 계약을 체결할 때에 종전 등기사항증명서상의 내용에 변화가 없는지 다시 한번 확인한 후에 중개를 하여야 한다. 셋째, 개업공인중개사는 계약체결시점에서 뿐만 아니라, 잔금지불 시에도 다시 한번 등기사항증명서를 확인하여 내용상의 변화가 없는지 확인한 후 중개의뢰인에게 설명하여 줄 필요가 있다. 넷째, 개업공인중개사는 등기사항증명서에 나타난 제한물권에 대해서만 확인 조사할 것이 아니라 등기와 친하지 않은 권리, 즉 주택임대차관계 등도 철저히 확인, 조사하여야 한다. 이 점을 게을리하게 되면 훗날 개업공인중개사의 과실로 손해배상책임문제가 발생하게 된다.

잔금지불 시 등기사항증명서 확인 조사 여부 판례

일반적으로 중개인을 통하여 부동산을 임대차하는 경우 중개인은 단지 임대차계약의 체결만을 알선하는 것은 아니고 계약체결 후에도 보증금의 지급, 임대차목적물의 인도, 확정일자의 승인 등과 같은 계약 내용의 실현에도 적극적으로 관여하여 그것들이 마무리된 후에야 의뢰인들로부터 수수료 등을 받는 것이 보통이므로, 더욱이 이 사건에 있어서와 같이 계약당사자들이 중개인의 사무실에서 중개인의 입회하에 임대보증금을 수수하는 경우 등에 있어서는 그 당사자까지도 중개인의 사무실에서 중개인의 입회하에 임대보증금을 수수하는 경우 등에 있어서는 그 당사자까지도 중개인의 사무실에서 중개인에게는 확인, 설명의무가 여전히 남아 있다고 보아야 한다.  

피고, 중개보조원은 중개업자의 보조원으로서 이 사건 건물의 현황에 관해 제대로 설명하지 아니하고 도한 경매개시결졍사실을 알리지 아니하였으므로 이는 중개업자의 확인, 설명의무를 다하지 못한 것으로 보아야 할 것이어서, 위 불법행위로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다.

중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실하고 정확히 설명할 의무가 있음을 명시하고 있는 바, 의뢰받은 중개업무가 전대차계약인 경우 당해 중개대상물의 원소유자와 임차인 사이의 임대차계약 내용 및 임대인이 전대에 동의하는지 여부 등에 관한 사항도 당연히 포함되어 있다 할 것이므로 중개업자로서는 당연히 이러한 사항들을 선량한 관리자의 주의와 신의, 성실로써 조사 확인할 의무가 있다 할 것인데 위에서 인정한 사실관계에 의하면 중개업자는 그러한 주의의무를 게을리한 과실이 인정되므로 글 인하여 전차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다.

4. 공법상 제한과 거래규제사항의 확인

주택지의 이용은 일반적으로 도시계획관계법규에 의하여 그 용도가 제한되기 때문에 그의 적용의 유무를 확인하여야 한다. 즉 토지에 어떤 건물을 얼마나 건축할 수 있는가 어느 종류의 어느 구조로 어느 용도로 가능한가 도시계획사업과 관련된 제한은 없는가 또는 훼손이나 전용에서 흠결 없이 가능한가의 여부를 부동산전문가로서 판단하여야 한다. 그리고 토지거래 규제지역에서 소유권 이전이나 이용의 가능성 등의 여부를 확인하여야 한다. 

5. 과세대상의 조사와 확인

개업공인중개사는 부동산거래에 수반된 세금관계의 지식에도 밝아야 한다. 등록세, 취득세, 종합토지세, 재산세 등 과세표준을 조사해 둘 필요가 있다. 이를 위해서는 개업공인중개사는 고객의 요구에 따라 즉시 부동산거래에 따르는 세액산출능력을 갖추어야 한다.

 

중개사고시

1. 선순위 근저당권설정 미확인, 중개보수 미수수시 책임

개업공인중개사가 임대차 목적물의 등기사항증명서에 선순위 근저당권 등기가 설정되어 있었음에도 아무런 하자가 없다고 말하여 이를 믿고 계약을 체결하여 거래당사에게 재산상 손해를 발생하게 된 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

2. 대출금에 대한 착오로 잘못 설명한 경우 그 책임의 범위

매매대금에서 공제되는 채무범위의 확인을 잘못하여 거래당사에게 재산상 손해를 발생하게 된 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 

3. 중개보조원의 확인, 설명의무 등 위반에 따른 개업공인중개사의 손해배상책임

개업공인중개사는 중개보조원의 중개대상물 확인, 설명의무 위반 및 적극적인 기망으로 거래당사에게 재산상 손해를 발생하게 된 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 

4. 중개보조원의 사기로 인한 개업공인중개사의 책임

개업공인중개사는 중개보조원의 사기행위로 거래당사에게 재산상 손해를 발생하게 된 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. (개업공인중개사의 사용자 책임)

5. 전대차 중개 시 임대인의 동의 여부 등 확인 의무

개업공인중개사가 전대차계약을 중개함에 있어서 임대인의 동의여부, 임차보증금이 얼마인지, 남아있는 임대차 기간 등을 소홀히 확인하여 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 된 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

6. 근저당권 말소여부까지 최종 확인의무

임대인의 근저당권 사기에 대한 개업공인중개사의 책임, 즉 임대차계약 체결 시에 개업공인중개사의 책임하에 임대인이 설정한 기존의 근저당권을 말소하기로 하고 중도금 또는 잔금 지급 시에 등기사항증명서상 근저당권이 말소되었는가에 대한 확인을 하지 않아 거래 당사에게 재산상 손해를 발생하게 된 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

판례 

중개업자 갑의 손해배상 발생 

중개업자 갑은 임차인 병에게 이 사건 임대차를 중개하면서 이 사건 건물에 설정된 근저당권을 임대인이 말소하도록 하되 중개업자 갑도 책임지고 그 근저당권을 말소하여 병이 임대차보증금을 확보하는 데에 아무런 문제가 없도록 하겠다고 약정하고 자신이 직접 위 임대차 보증금을 수령했으므로 중개업자 갑으로서는 임대인 을에게 요구하여 S생명보험회사 발행의 채무확인서 등을 통하여 위 근저당권의 피담보채무 액수를 정확히 파악하여 수령한 임대차보증금에서 이를 변제하고 아울러 이 사건 근저당권이 어떤 종류의 근저당권인지 여부를 확인하여 이 사건 포괄 근저당권과 같이 피담보채무의 변제로써 그 근저당권의 효력이 상실하게 되는 것이 아니라면 임대인 을로부터 미리 위 근저당권의 말소등기절차에 필요한 서류 등 교부받아 을이 근저당권설정등기의 말소등기절차 이행을 게을리할 경우에는 자신이 직접 이를 이행하여 원고에게 임대차보증금을 확보하여 줄 의무가 있다고 할 것이다. 따라서 중개업자 갑이 위와 같은 의무를 이행하지 아니하여 임차인 병에게 손해가 발생하였으므로 이를 배상할 책임이 있다. 

7. 근저당권 종류 및 말소여부 확인

근저당권이 있는 중개대상물의 중개 시 근저당권의 성격, 채무액, 종류 등을 명확히 파악하여 설명하지 아니하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 된 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

8. 거래계약서 재작성 시는 최초 계약 당시 상태로

분실 등의 사유로 거래계약서를 재작성하는 경우, 거래계약서의 재작성 업무도 개업공인중개사의 수임범위에 포함되는지 여부와 당초 계약 체결일 이후의 중개대상물에 관한 제한물권 등의 상황 변동을 별도로 확인하여 중개의뢰인에게 설명한 의무가 있는지 여부에 대한 판례

1. 부동산중개업자는 작성된 거래계약서가 분실 또는 소실되는 등 이를 재작성하여야 할 사유가 발생한 경우에는 중개의뢰인이 계약사실의 증명 등 중개 결과 취득한 권리를 보전할 수 있도록 거래계약서를 재작성할 수 있도록 노력할 의무가 있다 할 것이고 이러한 경우에는 거래계약서의 재작성 업무까지 부동산 중개업자의 수임 범위에 포함된다.

2. 부동산중개업자로서는 분실 등의 사유로 거래계약서를 재작성하는 경우에는 그 재작성 당시의 중개 대상물의 권리관계 등의 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무를 부담하는 것은 아니고, 권리변동의 계약이 성립된 당사의 계약 내용을 담고 있는 거래계약서를 다시 작성하여 쌍방 당사자의 서명, 날인을 받아 중개의뢰인에게 교부하는 것만으로 그 의무를 다하는 것이라 할 것이고, 따라서 당초계약 체결일 이후의 거래목적물에 관한 제한물권 등의 상황변동을 별도로 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무는 없다 

3. 부동산중개업자가 확인, 설명의무가 있다고 할 수 없는 사항에 관하여 그릇된 정보를 마치 진실인 것처럼 의뢰인에게 제공하였다면 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다 할 것이나, 그와 같이 그릇된 정보를 제공하지 아니하여야 할 중개업자의 의무는 의뢰인이 상대방과 중개대상물에 관한 권리변동의 계약을 체결함으로써 중개가 완료되는 때까지에 한하여 인정되는 것이라 할 것이어서, 그러한 그릇된 정보를 제공함으로써 의뢰인으로 하여금 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 하는 경우에 한하여 그로 인한 의뢰인의 손해에 대한 배상책임을 부담한다.

9. 건물과 대지소유자가 다른 경우 대지 사용권원 확인

임대차계약 중개 시 임차건물의 소유자와 대지 소유자가 상이함을 확인, 설명하지 않아 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 된 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.