개업공인중개사의 보수 청구권

개업공인중개사의 보수청구권

설명과 함께 판례를 알려드리겠습니다.

 

1.매매 임대차계약이 해지된 경우

거래계약은 성립하였지만 그 계약이 무효 또는 취소되는 경우가 있습니다. 이 경우 거래 자체에 불완전함이 있기 때문에 보수청구권은 발생하지 않습니다. 그러나 매매계약이 성립하였음에도 불구하고 매도인이 소유권의 이전등기를 이행하지 않았다든지, 매수인이 대금을 지급하지 않은 경우 즉, 계약위반, 채무불이행인 경우에는 개업공인중개사의 보수청구권에는 아무런 영향을 미치지 못하므로 개업공인중개사는 중개의뢰인에 대해 보수를 청구할 수 있습니다.

개업공인중개사는 어디까지나 매매계약을 성립시키는 것이 본래의 업무입니다. 매매계약이 성립한 후 거래당사자의 사정에 의해 계약이 파기되었다면 개업공인중개사는 보수자체를 청구할 수 있는 것입니다.

이것이 원칙이지만, 개업공인중개사가 중요사항을 설명하지 않았기 때문에 그것이 원인이 되어 매수인이 매매의 목적을 달성할 수 없어 계약을 해제하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 분명히 매매계약 자체가 성립한 후에 매수인이 계약을 해제하였지만, 계약해지의 원인이 개업공인중개사의 중요사항 설명의무위반에 의한 것이라고 한다면, 중개행위에 하자가 있고 불완전한 중개행위이기 때문에 개업공인중개사는 보수를 청구할 수 없습니다. 

또한 매매계약을 체결할 당시에 계약금을 수수하였으나, 그 후에 매수인 자신의 사정에 의해 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 경우가 있습니다. 민법상 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 갖는 것으로 보고 있습니다. 이 경우에 매수인 측의 개업공인중개사는 매수인에게 보수를 청구할 수 있을까 하는 문제가 있습니다. 원칙상 개업공인중개사는 계약이 체결됨으로써 보수전액을 청구할 수 있습니다. 그러나 계약금을 포기하고 계약을 해지한 경우에 개업공인중개사가 계약을 포기한 매수인에게 보수를 청구한다는 것은 가혹합니다.

그런데 서울특별시 부동산중개보수 및 실비의 기준과 한도 등에 관한 조례에서 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인의 계약에 의하고 계약을 하지 않은 경우 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 의뢰 받은 사무를 마친 때 받도록 규정하고 있습니다. 따라서 중개의뢰인의 사정으로 해제된 경우에 개업공인중개사는 사무처리를 마친것으로 보아 중개보수를 청구할 수 있습니다. 

2.개업공인중개사를 배제한 직접거래의 경우

직접거래의 경우에는 중개의뢰인의 아주 신의에 반하는 행위가 있기 때문에 판례는 이와 같은 경우 개업공인중개사에 대해 보수청구권을 인정하고 있습니다. 판례가 개업공인중개사에 대해 보수청구권을 인정하는 경우는 개업공인중개사를 배제하고 보수를 면하려고 고의로 거래상대방과 결탁하여 거래계약을 하는 경우라든지 또는 중개활동과 거래계약의 성립과의 사이에 인과관계가 있는 경우에 보수청구권을 인정하고 있습니다.

3.임대차계약 만료전의 해제에 따른 보수청구 상대방

임대차기간 만료전에 임차인이 목적물을 명도하고 나가는 경우에는 법률상 임대인과 새로운 임차인 사이에서 중개에 의해 임대차계약이 성립되므로 임대인이 중개보수를 부담하는 것이 원칙입니다. 그러나 지금까지 관례상 기한 만료전에 임차인이 나가게 되면 임대인이 아닌 나가는 임차인이 중개보수를 부담하여 왔습니다. 그 이유는 임대인과 나가는 임차인간의 내부관계에서는 임차인이 기한 전에 나감으로써 임대인에게 손해를 발생시킨 것으로 볼 수 있고, 나가는 임차인이 임대인에게 배상하여야 할 중개보수 상당의 손해를 배상받아 이를 다시 개업공인중개사에게 수수료로 내는 대신, 이 절차를 생략하여 나가는 임차인으로 하여금 직접 개업공인중개사에게 부담하도록 하는데서 비롯되었기 때문입니다. 

그런데 지금까지의 거래실무와는 다르게 임차인이 임대차기간을 채우지 못하고 나간다하더라도 판례는 임대인과 임차인과 내부관계를 인정하지 않고 임대인으로 하여금 중개보수를 지불하여야 한다고 한다. 즉 기한을 임차인이 채우고 나간 경우에도 어차피 수수료는 임대인이 부담하여야 하므로 기한 전에 나갔다 하여 달리 볼 것은 아니라고 판단하고 있습니다.

판례 - 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 이를 공제한 것은 잘못된 것이다. 임대인은 임차인이 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임대인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 위하여 중개수수료를 지출하여야 할 것이니, 위와 같은 사정만으로 중개수수료를 암치안이 부담하여야 한다고 볼 수 없다.