전속중개계약이란? 중개업무처리상황 통지서

우리나라는 2종류 중개계약이 있습니다. 일반중개계약과 전속중개계약입니다.

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1. 일반중개계약

일반중개계약은 낙성, 불요식 계약으로 공인중개사와 의뢰인 사이 구두에 의해 이뤄집니다. 중개계약관계가 불명확해 분쟁의 소지가 있어 서면화가 필요합니다. 그래서 일반중개계약이라도 중개의뢰인의 요청이 있을 때에는 개업공인중개사는 일반중개계약서를 작성하여야 합니다. 개업공인중개사는 상법상의 중개인은 아니며 상행위가 아닌 행위를 중개하는 민사중개인입니다. 중개라 함은 타인 간의 법률행위를 성립시키게 하기 위하여 진력하는 것을 말하고, 중개인은 타인의 거래를 보조하는 것이지 자신이 거래하는 것은 아닙니다. 개업공인중개사에게는 원칙적으로 활동의무가 없지만, 개업공인중개사의 활동에 의해 거래가 성립되는 경우 보수청구권이 발생합니다.

 

2. 전속중개계약

전속중개계약을 채택하는 경우 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서를 사용해야 합니다. 또한 부동산거래정보망 등에 중개대상물의 등록을 전속중개계약의 법률상 의무로 하고 있으며 전속중개계약의 유효기간은 3개월입니다. 전속중개계약서에 있어 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 문서로서 2주일에 1번 업무처리상황을 통지하는 것이 의무입니다.

통지의무는 법정의무로 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 이 의무를 완화하거나 면제하는 약정을 하더라도 그 약정은 강행규정 위반으로 무효가 됩니다 그러나 중개의뢰인에게 유리한 약정은 유효하다고 볼 수 있습니다. 예로 통지의무 횟수를 1회 이상에서 2회로 한다는 약정, 통지간격을 2주에서 1주일로 줄이는 약정은 유효합니다. 그런데 개업공인중개사가 통지의무를 소홀히 하거나 이행하지 않은 경우 불성실로 전속중개계약을 해지할 수 있습니다.

통지서는 법정 양식이 아니므로 중개가 완성되어 거래가 성사되면 일단 보관할 필요가 없게 되나, 차후에 발생할 수 있는 거래사고에 대비하기 위해 전속중개계약서와 함께 3년간 보관하는 것이 바람직합니다. 보관된 통지서는 중개업 경영에 좋은 참고자료로 이용이 가능합니다. 따라서 중개업무처리상황 통지서는 다음과 같이 관리하는 것이 바람직합니다. 

• 일정한 양식을 작성해 활용
• 통지서는 2부를 작성해 1부는 별도의 장부에 보관할 것
• 통지서의 보관 시 일련번호를 부여하고, 번호 순서대로 보관할 것
• 통지서의 서명 날인은 반드시 개업공인중개사가 할 것
• 가능한 한 통지서 접수자(중개의뢰인)가 서명 날인한 사본을 보관할 것 

통지서는 서면으로 하여야 하고 통지서의 양식은 개업공인중개사 개인이 임의로 작성하여 사용할 수 있습니다. 다만 중개업무처리상황 통지서는 규정된 통지의무를 수행하는 것 외에 다음과 같은 중개활동에 대한 증거자료로 활용 가능합니다

• 중개의뢰인이 개업공인중개사를 배제하고 개업공인중개사의 소개로 알게 된 거래상대방과 직접거래를 한 경우에 중개보수 청구의 근거자료
• 중개의뢰인 자신이 발견한 거래상대방과 계약을 체결할 경우 소요 비용 청구에 대한 근거자료
• 중개보수 이외에 별도로 청구할 수 있는 실비청구의 근거자료
• 중개사고 발생 시 증거자료

통지서 작성 시 주의사항

필수적 기재사항 - 문서제목, 문서번호, 전속중개계약일 및 유효기간, 중개대상물, 중개의뢰 내용, 통지의 근거, 해당 중개업무처리기간, 해당 중개업무처리 내용, 통지서 작성일, 중개의뢰자 성명, 통지서 작성자(개업공인중개사)의 인적사항 및 서명 날인, 기타 중개계약의 내용 중 통지서에 반드시 포함되어야 할 사항 등 

임의 기재사항- 중개의뢰자의 추가 약정 사항 및 협의 진행 사항, 거래정보망 등록 등 홍보활동 사항, 중개활동과 관련된 각종 경비 지출 내역, 거래상대방(매수자 or 매도자)과의 협의 사항, 개업공인중개사가 소개한 거래상대방의 인적사항(연락처는 기재하지 않아도 됨) , 향후 업무처리 계획, 매도조건 조정 등 건의사항, 기타 중요활동 사항, 업무처리 결과에 대한 평가 및 개선 방안

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중개업무처리상황 통지서 예

 

전속중개계약의 기능 

중개계약이 서면화, 명확화 됨으로 부동산 유통구조가 안고 있는 과제인 중개대상물에 대한 정보공개 공정한 가격결정, 부동산투기의 방지, 적극적이고 전문적인 중개활동을 해결할 수 있으며 합리적 부동산 유통기구를 확보하는 기능을 담당하게 됩니다.

유통시장 정비 

주택의 공급량이 전체 가구수를 초과한다 해도 국민의 주거 수준 향상에 따라 주택의 유통량은 항상 증대하게 되어 있습니다. 따라서 부동산 유통시장의 정비와 근대화는 언제라도 이뤄야 하는 필연적인 과제입니다. 전속중개계약을 통한 중개계약의 서면화, 정형화는 이러한 과제를 이룰 수 있는 가장 기본적 사항으로 전속중개계약제도를 정착시키는 것이 부동산 시장의 합리적 기능을 확보해 줄 것입니다.

자유유통의 기능

매수자와 매도자 의뢰인과 개업공인중개사 등 당사자 사이의 자발적인 자유의사에 의한 부동산 유통질서의 확보가 필요합니다. 부동산중개계약의 유형화는 부동산거래질서의 자주적 통제에 일환인 동시에 부동산중개업 내지 부동산 시장에 대한 정부의 간섭을 배제하는 기능이 있습니다.

분쟁해결의 기능 

부동산중개계약을 서면 화하지 않은 경우 중개계약의 체결 자체를 부인하는 경우가 발생할 뿐만 아니라, 중개계약 자체를 인정한다 해도 그 내용이 불명확한 경우가 많습니다. 이처럼 구두상 체결된 불명확한 중개계약은 중개의뢰인의 보호와 거래의 안전 및 유통에 저해요인이 됩니다.

부동산 투기 예방 가능

불명확한 부동산중개계약은 음성적인 거래나 미등기 거래를 조장할 가능성이 큽니다. 명확한 부동산중개계약은 개업공인중개사 입장에서 적극적으로 정보의 공개를 촉진하게 되어 의뢰인은 보다 많은 거래상대방을 접촉할 수 있습니다. 부동산중개계약이 서면화 유형화 되는 경우 복수의 개업공인중개사에게 동일한 조건을 제시하기가 용이하여 부동산중개업무를 공동적으로 운영할 수 있으므로 부동산 유통시장이 공평, 건전하게 됩니다. 

 

 

2-1 장점

중개사와 중개의뢰인간의 권리와 의무관계가 명확해 분쟁을 예방하며 개업공인중개사의 중개보수가 보장됨으로 중개물건정보의 공개와 유통이 촉진되고 공부열람이나 현지확인 등 필수적인 중개서비스를 제공받을 수 있습니다. 특정한 개업공인중개사와의 중개계약으로 물건정보를 광범위하게 전파시킬 수 있으므로 신속한 거래가 이뤄지고

부동산 거래에 따른 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.

2-2 단점

개업공인중개사가 전속중개계약을 체결하고도 중개물건이 우량한 경우 중개업무를 잘하지 않거나 다른 개업공인중개사에게 알리지 않거나 공개의무를 충실히 이행하지 않을 수 있으며 중개의뢰인이 스스로 찾는 거래상대방과 거래를 성립시켰을 경우 중개보수 지불을 의무화하기 곤란하며 개업공인중개와 중개의뢰인간에 분쟁의 소지가 있습니다. 중개의뢰인의 자기 계약권 인정에 관한 사항은 당사자간에 중개의뢰계약 체결 시 미리 확정하는 것이 중요합니다.