부동산을 사기전 알아야 할것(지적공부,토지이용계획확인서)

부동산은 큰 금액이 오가는 만큼 신경 써야 할 것이 한두 가지가 아닙니다. 항상 사기 전 많은 고민을 하고 연구를 해야 합니다. 어떠한 것을 공부해야 하는지 알아볼까요?

부동산 사기전 알아야 할 내용

1. 지적공부와 제한물권

먼저 지적공부 (토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도, 건축물대장)을 열람해 토지의 지목, 면적, 경계, 형상, 건축물의 구조 설비 등 물적현황을 파악하고 등기부를 열람하여 토지나 건물의 소유권을 비롯하여 제한물권(지상권, 전세권, 저당권)등 사법상의 권리관계를 확인해야 합니다.

2. 토지이용계획확인서

토지이용계획확인서를 열람해 그 토지가 어떤 용도지역, 용도지구로 지정되어 있으며 건축행위를 비롯한 개발행위에 어떤 제한이 정해져 있는지 확인해야 합니다. 

토지이용계획확인서는 시군구청 민원실에서 발급받을 수도 있고 인터넷에서 쉽게 발급받을 수 있어요

 

 

토지이음이라는 홈페이지 들어가서 주소를 치시면 바로 나온답니다.

토지e음

토지이용계획확인서에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 비롯한 수많은 개별법에서 정하고 있는 용도지역, 지구의 지정내용과 이러한 지역, 지구의 지정에 따라 토지소유자 그 밖의 권리자에게 부과되는 행위제한으 내용이 있습니다. 

어떤 토지를 취득해 건축물을 건축하고자 할 때 어떤 용도의 건축물을 어떤 규모 (높이, 용적률, 건폐율)까지 지을 수 있는지 등 알고 싶으면 확인해야 하는 중요한 내용입니다.

다만, 토지 이용계획확인서의 법적 성격이나 효력에 관해서는 공법상의 공시방법이라 볼 수 없고, 도시군관리계획의 수립절차 등 적법한 절차를 거쳐서 용도지역, 지구가 지정 고시되었다면 토지이용계획확인서에 기재되지 않았더라도 그로 인한 행위제한을 받아야 한다고 해석됩니다. ex) 어떤 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시군관리계획 결정 절차를 거쳐 2종 일반주거지역으로 지정되었다면 토지이용계획확인서에 기재되지 않았더라도 그 토지의 소유자 그 밖의 권리자는 그 토지에 대하여 위락, 숙박시설을 건축할 수 없게 되고 , 공동주택 (아파트 연립주택 다세대주택)은 건축할 수 있으나 건폐율 60% 이내, 용적률 150~250% 의 범위 안, 높이 18층 이하의 범위 안에서 조례가 정하는 제한을 받게 됩니다.

 

3. 실거래가확인

먼저 토지, 주택의 공시가격을 파악한 후 실거래가를 파악해야 합니다. 토지의 공시가격은 시군구청에서 개별토지가격확인서 or 토지대장을 발급받아 확인 가능합니다. 토지대장은 정부 24 홈페이지에서 발급 가능합니다.

정부 24 홈페이지

 

 

 

씨리얼 홈페이지

 

씨리얼

들어가셔서 원하는 부동산의 주소를 치시면 더 쉽게 알 수 있습니다.

주택의 공시가격은 단독주택의 경우 시군구청장이 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재의 가격으로 산정해 4월 30일까지 개별주택가격을 결정공시하고 공동주택의 경우 국토교통부장관이 매년 공시기준일 1월 1일 현재의 적정가격을 산정해 4월 30일까지 공시합니다. 주택 이외 건물 (오피스텔, 상업용 건물, 기타)에 대해 국세청장이 기준시가를 고시하고 이러한 기준시가는 상속세 및 증여세 양도소득세의 과세표준으로 활용됩니다. 

5. 권리분석

등기부와 지적공부를 토대로 사법상의 권리관계의 진정성을 확인하고 분석하는 것입니다.

5-1 등기부

등기부의 내용

등기번호- 등기한 순서에 따라 일련번호 기재 

표제부

• 표시란: 토지 건물의 표시와 변경(물건에 관한 사항)
• 표시번호란 : 등기한 순서

갑구

• 사항란:소유권
• 순위번호란:등기한 순서

을구

• 사항란:소유권 이외의 권리
• 순위번호란: 등기한 순서

 

등기의 효력 

물권변동의 효력 

• 원칙 : 법률행위로 인한 물권변동- 등기가 효력 발생요건
• 예외 : 법률의 규정에 의한 물권변동

추정력 : 등기된 대로 권리관계가 존재한다고 추정(권리의 현존, 귀속 및 권리변동의 추정)

순위확정적 효력

공신력 없음 - 등기를 신뢰하여 거래하여도 진실한 권리관계와 일치하지 않으면 등기된 대로의 권리관계를 인정할 수 없다. 

부실등기 : 부존재한 부등산등기, 이중등기, 권리변동의 과정이 일치하지 않는 경우, 사기 위조에 의한 등기명의 변경, 소송사기

5-2 지적공부

토지대장 및 임야대장- 소재지, 지번,지목,면적,주소,주민등록번호,성명,명칭,기타행정안전부령으로 정한 사항

지적도 및 임야도 - 소재지,지번, 지목, 경계, 기타 행정안전부령으로 정한 사항

지적의 3대 이념 

• 지적국정주의 (직권주의) - 지번, 지목, 경계 및 면적은 국가만이 그 결정권을 가진다
• 지적형식주의 - 지번,지목,경계 및 면적은 지적공부에 등록되어야 그 효과가 생긴다
• 지적공개주의 - 지적공부에 등록된 사항을 일반인에게 공개해 그 내용을 알 수 있게 한다.

등기와 지적의 관계 - 등기부와 지적공부의 내용이 일치하지 않는 경우 권리관계는 등기부에 의해, 물적현황은 지적공부에 의해 분석하고 판단해야 합니다.

 

 

6. 권리분석

등기부와 지적공부 외에도 토지이용계획확인서 임대계약서 등 토대로 권리관계의 내용 또는 법률적 가치 분석하는 것으로 제한물권 또는 임차권이 부착된 불완전소유권, 공법상의 토지이용행위제한 및 거래규제등을 분석해야 한다

6-1 사법상의 제한 (불완전소유권) 

지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등

토지에 대한 제한	건물에 대한 제한
지상권- 분묘기지권,법정지상권 저당권- 가등기 담보권 대지권 임차권 지역권 전세권	전세권 저당권-가등기담보권 임차권-주택임차권,상가건물임차권

6-2 공법상의 제한

용도지역, 지구제에 의한 행위제한, 도시계획사업의 시행으로 인한 이용제한, 토지거래허가제에 의한 거래규제 등

용도지역,지구제	도시계획사업의 시행	토지거래허가제
행위제한 지역별 건축제한 지구별 건축제한 구역별 행위제한	도시군계획시설사업- 수용 도시개발사업 -수용,환지 정비사업-환권,환지,수용	허가구역 - 토지거래계약허가