건축인허가 과정

건축주와 계약 - 건축물의 설계- 건축허가 사전결정- 건축허가 신청 - 착공신고 - 건축시공- 건축물의 공사감리- 건축물의 사용승인 - 건축물의 유지 관리

건축허가 신청 시 설계도서 (건축허가 취소, 건축신고, 용도변경, 허가 or신고사항 변경)

착공신고 시 (건축관계자 상호 간 계약서 사본, 착공에 필요한 설계도서, 허가권자에게 공사계획신고), 가설건축물

건축시공 시 (시정, 공사중지, 위법사항보고, 상세시공도면, 감리보고서, 감리방법, 범위)

 

1.기획단계

1) 입지 선정 시 법적 검토 사항

- 국토 계획 및 이용에 관한 법률로 용도지역 안 행위제한, 토지의 개발행위 등 행위제한 등에 관한 규정

• 기타 17개 관계법령- 산림법, 군사시설보호법, 해군기지법, 군용 항공기지법, 자연공원법, 도로법, 수도권정비계획법, 택지개발촉진법, 도시공원법, 항공법, 학교보건법, 주차장법, 환경정책기본법, 자연환경보전법, 수도법, 도시교통정비촉진법, 문화재보호법 
• 예) 농지법은 농지의 점용허가, 협의, 전용신고가 필요함

 

2) 설계발주

- 수의계약 : 소규모 건축물 or 기존 시설의 증축, 대수선 등의 경우

-입찰: 중규모 또는 용역대가 일정금액의 경우 택하는 일반적 발주방식, 공공건축물의 발주에서는 대부분 본 방식 적용

- 현상공모: 규모불문, 공정성과 건축물의 품질향상 위해 최근 적용 증가 추세 

ex) 공공 건축물의 경우, 건축물의 종류 및 규모에 따라 처리절차 달라짐. 규모산정은 공공건축물 별 정한 면적산정 기준에 의해 규모 산정됨

 

3) 건축관계인의 협의 및 계약

- 기본계획 합의 : 공공건축물의 경우에는 각종 발주방식에 의하여 설계자가 정한 후 기본 계획을 결정함

-건축물의 계약 : 건축주는 건축공사 착공 신고 전 건축법 or 건축법의 규정에 의한 명령이나 처분 등 관계법령의 규정에 적법하여 설계, 시공, 감리 등 제반사항을 성실히 수행한다는 내용으로 건축주와 시공자 공사감리자 간에 계약을 맺음

- 내역서 및 일위대가표 작성 : 공공건축물의 경우, 설계계약상의 조건에 포함시킴이 일반적임, 일반건축물의 경우, 별도계약에 의하여 건축사사무소에서 발주하거나 건축주가 직접 발주함

 

건축사가 아니면 설계할 수 없는 건축물 :

건축허가받아야 하는 건축물, 건축신고 해야 하는 건축물, 15년 이상 경과된 적법 건축물의 리모델링(주택법)

• 국토계획법에 의하여 지정된 도시지역, 제2종 지구단위계획구역 및 기반시설 부담구역
• 국토계획법에 의하여 지정된 위 외의 지역에서 건축하는 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층이상 건축물을 건축 또는 대수선 하는 경우
• 고속도로 및 철도의 경계선으로부터 각각 양측 100m 이내의 구역
• 일반도로의 경계선으로부터 양측 50m 이내의 지역
• 지역의 균형발전 또는 지역계획 등을 위해 시장 등이 지정, 공고한 지역

 

건축사의 설계를 필요로 하지 않는 경우 

바닥면적 합계가 85제곱미터 미만의 증축, 개축, 재축 / 연면적이 200제곱미터 미만, 층수 3층 미만 건축물 대수선/ 조립식 경비용, 재해용 일시 가설건축물

• 표준설계도서에 의한 건축물의 설계
• 특수한 공법을 적용한 건축물의 설계
• 신고대상 가설 건축물

 

관계전문기술자의 협력이 필요한 설계대상

대지의 안전: 토목분야 기술자의 협력 

• 깊이 10m 이상의 토지 굴착공사
• 높이 5m 이상의 옹벽 등을 수반하는 공사

구조적인 안전: 건축구조기술사의 구조계산

• 16층 이상인 건축물
• 기둥과 기둥 간의 거리가 30m 이상인 건축물
• 다중이용 건축물
• 자격 : 건축구조기술사, 건축구조 공학박사로서 3년 이상 또는 석사로서 9년 이상, 건축기사로서 10년 이상 건축구조 업무수행자

건축설비의 설치: 건축설비기술사, 공조냉동기계기술사의 협력

• 연면적 10,000제곱미터 이상인 건축물( 개별난방, 공동주택, 창고시설 제외)
• 에너지를 대량으로 소비하는 건축물
• 연면적 500제곱미터 의 목욕탕 수영장 냉동냉장 항온항습 특수청정시설
• 연면적 2000제곱미터 이상인 숙박시설, 병원(개별난방 제외)
• 연면적 3000제곱미터 이상인 판매시설(개별난방제외)
• 에너지절약계획서 제출대상 건축물

 

건축허가단계에서 사전승인

사전승인의 대상

21층 이상인 건축물의 건축, 연면적 합계 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축, 연면적 3/10 이상의 증축으로 인해 앞 두 가지 해당되는 경우 

시장, 군수의 도서 제출의무- 시장 군수는 승인을 얻고자 하는 때 건축계획서와 기본설계도서를 도지사에게 제출

승인권자의 의무 - 사정승인 신청을 받은 도지사는 승인요청을 받은 날부터 50일 이내에 승인여부를 시장 or 군수에게 통보해야 함. 다만, 건축물의 규모가 큰 경우 등 불가피한 경우 30일의 범위 내에서 그 기간 연장 가능

 

사전결정 

건축허가 신청 전 건축허용여부 사전결정

효력 :2년 사전결정 통지받은 날로부터 2년 이내에 건축허가 신청 아니하면 효력소멸함.

 

사전결정과정

심의신청/심의, 교평심의 - 환경성검토 협의- 사전결정서 송부 / 결정일로부터 15일 이내

 

개발행위허가 /국토의 계획 및 이용에 관한 법률

산지전용허가, 산지전용신고(보전산지-도시지역에 한함)/ 산지관리법

농지전용허가 신고 및 협의 - 농지법

하천점요 허가 -하천법

건축허가 및 신청

1. 시장/ 군수/ 구청장의 허가: 건축물의 건축, 대수선

2. 특별시장/광역시장의 허가 : 특별시, 광역시 내 건축물 중 21층 이상이거나 연면적 합계 10만 제곱미터 이상의 건축물

3. 도지사 승인 후 시장/ 군수 허가 :

• 21층 이상이거나 연면적 합계 10만 제곱미터 이상
• 건축물 (3/10 이상 증축 or 그 이상) 자연수질 보호 지정구역 내 3층 이상 또는 1000제곱미터 이상의 2 근생, 업무, 숙박, 위락시설일 경우
• 주거 교육환경 보호지정구역 내 숙박 or 위락시설 

 

건축심의

건축위원회 구성 

• 국토교통부장관, 시도지사 및 시장 군수 구청자은 중요사항의 조사, 심의를 위해 설치
• 건축위원회는 중앙건축위원회, 지방건축위원회, 전문위원회로 구분

 

지방건축위원회 심의사항

• 건축조례의 제, 개정 
• 건축선의 지정
• 다중이용건축물 및 특수구조 건축물의 구조 안전
• 분양목적의 건축물의 건축에 관한 사항
• 다른 법령에서 지반건축위원회 심의를 받도록 한 사항

건축위원회 개최/ 의결

건축심의는 재적위원의 1/2 이상 출석하여 출석위원 1/2 이상의 찬성으로 의결

심의도서작성 (건축주, 건축사)→심의도서신청(허가, 승인관서)- 심의도서 검토(허가, 승인관서)→심의위원회 개최(건축위원회) → 심의결과통보(심의관서→건축주) →심의 내요에 의거해 허가(승인) 도서 작성(건축주, 건축사)

 

건축허가의 대상

	허가대상 건축규모, 건축행위
국토계획법에 의하여 지정된 도시지역, 제2종지구단위 계회구역 및 기반시설부담구역	모든 건축물의 건축(신축,증축,개축,재축,이전), 대수선  *소규모 건축물에 대해서는 건축신고로 갈음 *단서 : 21층 이상의 대형건축물을 특별시,광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야함
고속도로법, 철도법, 및 도로법에 의한 고속도로 및 철도의 경계선으로부터 양측 100m이내 구역 , 일반국도의 경계선으로부터 양측 50m이내의 구역 * 국도 및 철도로부터 눈에 보이지 아니하는 곳으로서 시장,군수,구청장이 지정 공고한 지역
지역의 균형적발전 or 지역계획을 위하여 시장, 군수, 구청자이 필요하다고 인정하여 지정 공고한 지역
위 지역 또는 구역외의 지역 또는 구역	연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축(신축,증축,개축,재축,이전) 대수선 *증축으로 인해 연면적 200제곱미터이상이 되거나 3층 이상이 되는 경우 포함

 

건축허가의 취소

• 건축허가를 받은 자가 허가받은 날로부터 2년 이내에 공사를 착수하지 않거나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우, 단 정당한 이유가 있다고 인정되는 경우 1년의 범위 내에서 연장 가능
• 허가 후 위 기간 내 이내에 공사 착수하였으나 공사완료가 불가능하다고 인정되는 경우
• 착공신고 전에 경매 또는 공매등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월 경과한 이후 공사 착수가 불가능하다고 판단되는 경우 

 

건축허가, 신고사항의 변경

허가 신고사항을 변경함으로써 다시 허가 신고를 해야 할 사항

건축주는 허가를 받았거나 신고를 한 사항을 변경하고자 하는 경우 이를 변경하기 전에 허가권자의 신고를 받거나 시장, 군수, 구청장에게 신고해야 함.

재허가 신고대상 행위	허가 신고구분
바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축 개축에 해당하는 변경	재허가 대상
위의 내용이 아닌 경우	재신고대상
신고로서 허가를갈음한 건축물 중 변경 후의 건축물의 연면적이 신고로서 허가에 갈음할 수 있는 규모안에서의 변경
건축주를 변경하는 경우

 

건축허가의 제한

국토교통부 장관의 건축제한 - 국토관리상 특히 필요한 경우, 주무장관이 국방, 문화재 보존, 환경보전, 국민 경제상 특히 필요하다고 요청하는 경우

특별시장, 광역시장, 시도지사의 건축제한 - 지역계획, 도시계획상 특히 필요하다고 인정하는 경우

제한 기준 - 제한 목적 상세히 하고 기간을 2년 이내로 하되 연장은 1회에 한해 1년 이내로 할 것, 대상구역의 위치 면적, 경계 등 필요 사항을 상세히 할 것, 대상건축물의 용도를 상세하게 할 것

통보 - 목적 기간 대상을 정해 허가권자에게 통보하고 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고 

제한이 과도한 경우 조치 - 시도지사가 제한하는 경우에는 국토교통부 장관에게 보고하고 보고를 받은 국토교통부 장관은 그 내용이 과도한 경우 그 해제를 명할 수 있다.

 

건축신고로서 건축허가를 대신하는 건축물

*건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 상실됨(1년 연장 가함)

• 바닥면적 합계 85제곱미터 이내 증축, 개축, 재축 [다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정]
• 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내 연면적 200제곱미터 미만, 3층 미만 건축물 200제곱미터 미만, 3층 미만 건축물의 대수선, 연면적 100제곱미터 이하 건축물/ 높이 3m 이하의 증축/ 표준설계도서로 건축 시 공업 상업 단지 내 2층 이하의 연면적 합계 500제곱미터 이하 공장, 연면적 200제곱미터 이하 창고, 400제곱미터 이하 축사, 작물 재배사 
• 허가 신고 사항의 변경
• 사용승인 신청 시 일괄변경 신고 사항 - 건물의 동수나 층수를 변경하지 않는 조건에서 변경 부분이 바닥면적 합계50제곱미터 이하 , 변경부분이 연면적 합계의 1/10 이하, 대수선, 변경 높이 1m 이하 or 전체높이의 1/10 이하인 경우, 변경 부분의 위치가 1m 이하인 경우
• 주요 구조부의 해체가 없는 대수선
• 소규모 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물의 건축

 

건축허가 - 가설건축물

도시계획 시설 or  그 예정지에서 대통령령의 기준에 따라 조례에 의해 시장, 군수, 구청장의 가설건축물의 건축허가

령의 기준 1

• 철근콘크리트, 철골철근콘크리트 구조가 아닌 구조/ 존치기간 3년 이내 
• 3층 이하
• 전기, 수도, 가스 등 간선공급설비의 신규 설치 않을 것
• 공동주택, 판매시설, 운수시설 등 분양목적이 아닐 것, 건축법 적용 일부 제외

령의기준 2

• 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물, 견본주택, 가설점포, 컨테이너 또는 폐차량의 가설건축물, 농어업용 비닐하우스(100제곱미터 이상), 간이축사(100제곱미터 이상) 등
• 존치기간 2년, 만료 14일 전 신고하여 존치기간 연장 가능 이상의 경우, 건축법 적용 일부 제외
• 공공용지에 설치 시 허가, 나대지에 설치시 신고

신고대상- 신고대상 건축물을 축조하고자 하는 경우 그 건축물의 존치기간을 정해 착공 5일 전 시장, 군수, 구청장에게 신고해야 한다. 

신고대상 가설건축물의 경우 다음 법규정은 적용 제외 한다. 

• 건축물의 공사감리
• 건축물대장
• 등기촉탁
• 건축물의 대지 및 도로
• 건축물의 구조 및 재료
• 지역지구 안의 건축물
• 건축설비

 

 

건축허가 신청 서류

• -건축할 대지의 범위, 그 대지소유 또는 사용에 관한 권리 증명하는 서류(분양을 목적으로 하는 공동주택은 건축할 대지의 범위와 그 소유에 관한 권리를 증명할 수 있는 서류)
• 기본설계도서 (건축계획서, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도)
• 관계법령에 의한 협의 서류 (해당 사항이 있는 경우)

 

건축허가단계

기타 허가, 신고 설치 관련 신청서류

• 표준설계도서의 허가신청 시의 도서 - 배치도,건축계획서,대지증명서류,주차장평면도, 표준설계도서
• 대수선 신고 신청시의 도서 신청서 
• 용도변경 신고 신청시의 도서 - 신청서, 변경하고자 하는 층의 변경 전-후 평면도, 변경되는 부분의 내화, 내장, 방화, 피난, 건축설비 등에 관한 사항 표시도면 1부 *바닥면적 합계 100제곱미터 이상인 경우 사용승인 준용, 500제곱미터 이상인 경우 설계 준용
• 옹벽 또는 공작물 축조신고 시 도서 - 신청서, 공작물의 배치도, 구조도 각 1부 *건축허가 신청 시 공작물 등의 축조신고에 대한 사항을 제출한 경우는 제출하지 않아도 됨

건축착공신고 단계

착공신고 - 건축관계자 상호 간 계약서 사본, 착공에 필요한 설계도서, 허가권자에게 공사계획 신고

착공신고 절차

• 건축주는 공사를 착수하기 전까지 그 공사계획을 허가권자에게 신고
• 공사변계획신고 or 변경신고의 경우 시공자와 감리자 함께 날인 단, 건축물의 철거 신고 시 착공예정일 기재한 경우 예외
• 건축 허가 후 1년 이내 공사 착수하지 않는 경우, 건축주가 착수시기 연기하고자 하는 경우 착공연기 신청서를 허가권자에게 제출, 허가권자는 착공신고 필증 및 착공연기확인서 교부

허가권자는 가스, 전기, 통신, 상하수도 등 지하매설물에 영향을 줄 우려가 있는 토지굴착공사를 수반하는 경우 해당 지하매설물의 관리기관에 토지굴착공사에 관한 사항을 통보하여야 함.

산업안전보건법에 따른 석면조사대상 건축물에 대하여 증축, 개축, 대수선의 착공신고를 하려는 자는 기관석면조사 결과 사본을 첨부해야 함 *허가권자는 제출서류를 검토하여 석면 함유를 확인한 때에는 지방노동관서의 장, 시도지사 유역, 지방환경청장에게 통보해야 함

착공신고 시 법정 구비서류

 

착공신고 법정 구비서류

대기환경보전법	비산먼지 발생사업 신고 필증
소음진동관리법	특정공사 사전신고 필증
건설폐기물의 재활용 촉진에 관한 법률	건설폐기물 처리계획신고 필증
철도안전법	철도 보호지구 안에서의 행위신고서 및 요구서류  철도 (지하철포함) 경계선에서 30m 이내 근접 시
법규외 일반 서류	공통서류 : 사업자등록증, 건설업등록증, 법인등기부등본, 사용인감계, 납세증명서, 예정공정표, 허가조건 이행계획서 기타서류 : 가설펜스 그래픽, 잔토처리계획서, 측량성과도, 교통영향분석 개선대책 등

 

착공 신고가 정당한 사유로 착수기간 연장 되는 경우 (1년)

• 문화재보호법에 따라 문화재청장의 발굴 통지서 교부됐을 때
• 소유권 분쟁(해당 사업자)
• 사업승인조건 이행으로 지연 시 
• 천재지변 or 사업주체 책임 없는 불가항력 사유
• 공공택지의 개발, 조성을 위한 계획이 포함된 기반시설의 설치지연 시 
• 사업계획 승인권자가 인정하는 해당지역의 미분양 증가 등