건축물, 대지,필지,지하층,공작물 요약

대지

대지란 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다

즉, 대지는 도로와 밀접한 관계를 맺고 있다. 2미터 이상의 도로와 접해야 한다. 도로와 접하지 않은 땅은 맹지라고 한다.

 

건축물

토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 or 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물

지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장 점포, 차고, 창고, 기타 대통령령이 정하는 것

건축물은 건축법의 규정을 적용하나 문화재, 선로부지 내 시설물은 제외

 

공작물 

인위적으로 축조된 공간구조물로써 도로, 항만, 댐과 같은 시설물과 간판, 광고탑, 고가수조

일정 규모가 넘는 공작물은 건축법의 일부 규정 적용 

-옥외관람석(건축물), 해상호텔(적용완화 건축물), 비닐하우스(가설건축물), 포장마차(제외), 모빌하우스(제외), 육교(제외)

 

건축설비

승용승강기, 비상용승강기, 난방, 배연, 배관, 피뢰, 굴뚝

 

지하층

건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층, 그 바닥에서 지표면까지의 평균높이가 해당 층높이의 2분의 1 이상인 것

1) 바닥면적 50m2 이상인 층

-직통계단 외에 비상 탈출구 및 환기통 설치, 단 직통계단 2개 이상인 경우 예외

2) 바닥면적 1000m2 이상인 층

-지상으로 통하는 직통계단을 피난계단, 특별피난계단으로 하되 방화구획마다 1개 이상씩 설치, 지하층은 층수 산정에서 제외, 용적률 산정을 위한 면적 산정 시 제외

 

지하층의 지표면 산정방법

가중평균높이로 하되 고저차가 3m가 넘을 경우 3m 이내의 부분마다 지표면 선정

 

가중평균높이

 

거실

거실이라 함은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 오락 기타 유사한 목적으로 사용되는 방

일시적 사용 공간이 아니라 일정한 이용목적 가지고 지속적으로 사용하는 공간

반자높이, 채광, 환기, 방화, 피난 드의 규제가 관련됨

 

주요 구조부

기둥 내력벽 바닥 보 지붕틀 주계단

건축물의 뼈대 구성, 강한 외력에 견뎌야 하기 때문에 임의적으로 훼손 불가

 

주요 구조부 제외 부분 

사이기둥 간막이벽 최하층 바닥 작은 보 차양 옥외계단

 

구조내력상 주요한부분

기초 기둥 벽 바닥판 보, 도리 지붕틀 토대 사재

 

건축물의 신축

건축물이 없는 대지에서 새로이 축조하는 것, 부속용도에 건축물이 있는 대지에 주용도의 건축물을 새로 축조하는 것, 건축물의 크기가 작았는데 그 크기를 크게 키워 짓는 것

건축물의 증축

건축면적, 연면적, 층수 또는 높이 등의 규모가 증가하는 것, 대지에 별개의 동으로 새로 짓는 것, 

건축물의 이전

주요 구조부를 해체하지 아니하고 동일한 대지 안의 다른 위치로 옮김

다른 대지로 옮기는 것은 이전이 아님

 

건축물의 개축

기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 3개 이상이 포함되는 경우)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것

 

건축물의 재축

건축물이 천재지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것

결과적으로 개축과 동일하나 개축은 자의에 의한 것, 재축은 불가항력에 의한 것

 

건축물의 대수선

기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 외부형태의 해체, 수선, 변경

부위	내용
내력벽	바닥면적 30제곱미터 이상 증설 or 해체, 수선 변경	4 부분 중 3부분 이상 수선 시 개축행위로 봄
기둥	증설 or 해체, 3개이상 수선 변경
보	증설 or 해체, 3개이상 수선 변경
지붕틀	증설 or 해체, 3개이상 수선 변경
방화벽/ 방화구획의 벽, 바닥	일부라도 증설 또는 해체하거나 수선 변경	면적 제한 없음
주계단(피난 및 특별피난계단)	일부라도 증설 또는 해체하거나 수선 변경
미관지구 내 건축물	외부형태(담장 포함) 변경
다가구, 다세대 주택	가구 및 세대간 경계벽 증설 또는 해체, 수선 변경	주요 구조부
외벽 마감재료	증설 or 해체, 벽면적 30제곱미터 이상 수선 변경

 

 

건축법상의 도로 

보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로

 

국토계획 및 이용에 관한 법률상의 도로

일반도로, 자동차 전용도로, 보행자 전용도로, 자전거 전용도로, 고가도로, 지하도로

 

도로법상의 도로

고속국도, 일반국도, 특별시, 광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도 

 

도로

지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로 설치 곤란 경우 : 폭이 3m 이상 넓어야 함

막다른 도로의 길이가 10m 미만인 경우 : 폭이 2m 이상이어야 함

막다른 도로의 길이가 10m 이상 , 35m 미만인 경우 : 폭이 3m 이상이어야 함

막다른 도로의 길이가 35m 이상인 경우 : 폭이 6m 이상 이어야 함 

 

건축물의 용도 

단독주택	단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관
공동주택	아파트,연립주택,다세대,기숙사
제1종근린생활시설
제2종근린생활시설
문화 및 집회
종교시설
판매시설
운수시설
의료시설
교육연구시설

 

노유자(노인,어린이)시설
수련시설
운동시설
업무시설
숙박시설
위락시설
공장
창고
위험물 저장 및 처리시설
자동차관련시설

동물 및 식물관련
분뇨 및 쓰레기 처리
교정 및 군사
방송통신시설
발전시설
묘지관련시설
관광휴게시설
그 밖에 대통령령으로 정하는 시설

 

단독주택

단독주택

다중주택 : 학생 or 직장인 장기 거주 330제곱미터 이하, 3개 층 이하

다가구주택: 3층 이하, 660제곱미터 이하. 19세대 이하, 공동주택에 해당하지 않는 것

 

공동주택

아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택

연립주택: 1개 동 연면적 660제곱미터 초과, 4개 층 이하인 주택

다세대주택: 1개 동 연면적 660제곱미터 이하, 4개 층 이하인 주택

30세대 미만: 건축법에 의한 허가, 

30세대 이상 : 주택법에 의한 사업승인

 

대지면적 

대지면적은 대지의 수평투영면적으로 한다. 

 

대지면적에서 제외되는 부분

- 소요너비 미달도로의 건축선과 도로경계선 사이의 부분 

-너비 8m 미만인 도로의 모퉁이에서의 건축선과 도로경계선 사이의 부분

-대지 안에 도시계획시설인 도로, 공원 등이 있는 경우, 그 도시계획시설에 포함되는 대지면적

대지면적 소요너비 - 도로의 정의에서 폭 4m 이상인 도로, 

건축선- 도로와 접한 부분에 있어서 건축물을 건축할 수 있는 대지와 도로의 경계선

 

도로모퉁이에서의 건축선(가각전제)

도로교차각	도로너비		교차되는 도로 너비
	6m 이상 8m 미만	4m 이상 6m 미만
90도 미만	4m	3m	6m 이상 8m미만
	3m	2m	4m 이상 6m 미만
90도 이상 120도 미만	3m	2m	6m 이상 8m미만
	2m	2m	4m 이상 6m 미만

 

 

건축면적에서 제외 또는 산입 되는 부분

 

산정원칙

건물의 외벽(외곽 부분의 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적

태양열 주택 - 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택의 건축면적은 건축의 외벽 중 내측 내력벽 중심선 기준

 

구조물의 일부가 산입(제외)되는 경우

주유소의 필로티 예

발코니 부분

 

바닥면적 산정 시 전부가 제외되는 경우

필로티

- 공중의 통행에 전용되는 경우, 

차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우

공동주택에 설치되는 경우

 

바닥면적에 산입 하지 아니하는 구조물

옥상부분	승강기탑,계단탑,장식탑,다락(1.5m이하)
건축물	굴뚝,다스트슈트,설비닥트
건축물 옥상, 옥외 or 지하	물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조
공동주택 지상층	기계실,어린이 놀이터, 조경시설

 

연면적

1) 건축물의 규모 산정을 위한 연면적 

-하나의 건축물(동별 1개 동)의 각층 바닥면적의 합계

-하나의 대지 내 건축물의 전체규모 연면적의 합계

 

2) 용적률 산정을 위한 연면적은 다음 부분 제외

A 지하층의 면적

B 지상층의 주차장으로 사용되는 면적

C 주택건축기준 규정에 의한 주민공동시설의 면적