주택임대소득 과세, 주택 수 계산 방법 , 부동산 임대업

마포 세무서

주택 임대소득 과세 연혁

2013년 이전에는 전부 과세하였으며 2014~2018년에는 총수입금액 2천만 원 이하분에 대해 한시적으로 비과세 하였습니다. 2019년 귀속(2020년 신고)부터 상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 '소득 있는 곳에 세금이 있다'는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득도 소득세가 과세됩니다

과세기준

보유 주택 수별

1주택	기준시가가 9억원이 넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우
2주택	월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함)
3주택	월세 수입이 있거나 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우  *소형 주택(주거 전용면적 40m2 이하이면서 기준시가 2억원 이하 )은 보증금 과세대상 주택에서 제외

 

임대유형별

월세	기준시가가 9억원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자
보증금	보증금* 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 보유자 *소형주택(주거 전용면적 40m2 이하이면서 기준시가 2억원 이하 )은 보증금 과세대상 주택에서 제외

 

사업자등록

임대사업 시작일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 합니다 미등록 가산세는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택 임대 수입금액의 0.2%

소득세 신고 방법

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세(세율:6~42%)와 분리과세(세율:14%)중 선택하여 신고할 수 있으며 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산 (세율 6~42%)하여 신고해야 합니다

주택의 정의 및 주택 수 계산

주택이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)로 사용하는 건물로 *주택부수토지를 포함

* 주택부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지

1. 1.건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, ｢건축법 시행령｣ 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)
2. 2.건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

 

부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

구분,	, 계산방법
주택 면적 > 사업용 건물 면적	전부를 주택으로 봄
주택 면적 ≦ 사업용 건물 면적	주택 부분만 주택으로 봄

 

주택 수의 계산

구분	계산방법
다가구주택	1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유	1공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 - 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원* 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산주택의 총 임대수입금액 × 지분율 2지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 3지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대·전전세	임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유	본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 - 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산 1) 부부 중 지분이 더 큰 자 2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

주택임대소득

사업소득 중 “부동산업에서 발생하는 소득” 에 해당(소득세법§19①(12))

＜ 주택임대업의 업종분류 ＞

주택임대업의 업종분류

업종코드	세분류	세세분류
701101	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(고가주택임대)
	｢소득세법｣ 제12조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택
701102	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(일반주택임대)
	주택주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말한다. 주로 1개월 초과하는 기간으로 임대기간을 약정하며, 가구 등 집기류 등을 포함하여 임대할 수 있다. 기준시가가 12억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등
701103	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(장기임대공동·단독주택)
	장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택) 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용
701104	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(장기임대다가구주택)
	장기임대 국민주택(다가구주택) 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용

 

 

비과세 소득 : 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세

※ 기준시가 12억원* 초과 및 국외 소재 1 주택 소유자의 임대소득은 과세

* 종전 9억원에서 ’ 23년 귀속부터 12억 원

※ 14~ʼ18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세

총수입금액

• 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

        주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

• 선세금에 대한 총수입금액 계산 (소득세법 시행령 51)

      총수입금액= 선세금 x( 해당연도 임대기간 월수/ 계약기간 월수)

           *월수 : 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월 미만인 경우 1월, 당해 계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우 0월

보증금 등에 대한 간주 임대료

거주자가 3 주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입 *주거전용 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음 

1) 보증금 등을 받은 주택이 2 주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 뺌

2) 추계신고, 결정하는 경우 임대사업 부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

총수입금액의 귀속 연도

각 과세기간 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간 (소득세법 39)

구분	귀속시기
계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것	그 정해진날
계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것	그 지급을 받은 날