건설산업 활력 회복, PF 자금조달

건설산업 활력 회복

◈ 주택 공급사업 등이 안정적으로 추진될 수 있도록 건설사 자금흐름을 개선하고, 사업장별 재구조화‧정상화 등 지원

 자금조달 및 유동성 지원

□ (PF대출 등) 정상사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 PF대출 보증 25조 원을 차질 없이 공급하고, 사업장별 애로 해소 지원

 ㅇ (PF대출 대환보증 신설) 보증없이 고금리로 PF 대출을 받은 사업장이 저금리 PF 대출로 대환 할 수 있도록 HUG PF 보증 발급 

    * (예시) 비보증부 OO은행 9.5% PF 대출→ HUG 보증부 △△은행 6.0% PF 대출로 대환

 ㅇ (PF 정보제공 확대) 시행사-대출기관 간 정보비대칭 해소를 위해보증기관 상설협의체 구성, PF 관련 정보를 주택 관련 단체에 제공

 ㅇ (대주단 협약) 준공기한 도과한 시공사는 책임 분담을 전제로 대주단협약을 통해 시공사의 채무인수 시점 연장 독려

 ㅇ (불합리 개선) 정상사업장에 대한 적시 유동성 공급과 함께, 필요시 과도한 수수료 책정 등 불합리한 사항 시정 유도

□ (유동성 지원) PF시장 위축에 따른 유동성 확보 부담 완화를 위해  건설사가 보증한 PF-ABCP의 대출 전환 확대(HUG·주금공, 3→5조 원)

 ㅇ (비주택 PF보증 등) PF 대출시 부가되는 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증 확대(3→6조 원), 비주택 PF 보증 도입 확대(3→4조 원)

 ㅇ (특별융자) 자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자 확대(0.3→0.4조원)

2  공공 지원을 통한 민간 애로 해소

󰊱 지방 사업 여건 개선

□ (지방 준공후 미분양) 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 세 부담 경감

 ㅇ (사업자) 지방 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용*시 주택건설사업자 원시취득세 최대 50% 감면(1년 한시, 법 개정 전제)

    * `24.1~`24.12월 준공된 취득가액 3억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로서, `24.12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법 25%+조례 25%) 

  - 준공후 미분양 추이를 보아가며, 건설업계의 자구노력(분양가할인 등), 임대수요 등을 고려하여 준공 후 미분양 주택의 LH 매입*도 추진

    * 자구노력의 정도, 매입물량 등은 시장상황을 고려하여 추후 구체화

 ㅇ (구입자) 향후 2년간 지방 준공후 미분양 주택(85㎡‧6억 원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택은 세제 산정 시 주택수 제외

  - 기존 1주택자가 최초 구입 시 1세대 1 주택 특례*도 적용

    * 법 개정 후 1년 내 미분양을 최초 구입하는 경우 적용

□ (인구감소지역) 기존 1주택자가 인구감소지역 주택 1채(가액‧지역은 추후발표)를 신규 취득 시 1 주택자로 간주, 1세대 1 주택 특례 적용

󰊲 공공임대 참여 사업자 지분 조기매각 허용


□ 공공임대 사업(공공지원민간임대)에 참여한 민간 지분을 조기에 매각할 수 있도록 지분 양수 기준 완화

 ㅇ 공공지원 민간임대사업에 참여한 민간 지분 전체를 양도 가능토록 하고(現 50%), 입주 즉시 지분 양도 가능토록 개선(現 입주 4년 후 가능)

3. 사업장별 갈등 해소 등 정상화 지원

□ (조정위원회) 공적 조정위원회를 통해 사업장별 갈등 등 적극 해소

 ㅇ (공공 참여 사업장) 공공 참여 사업장은 민관합동 PF 조정위원회*를 통해 사업기한 연장, 지체상금‧위약금 감면 등 적극 조정 

   * 공공이 출자 또는 토지 제공하거나, 발주한 사업장 대상 사업계획 및 협약변경 조정 지원 → `23.10월부터 운영, 29개 사업장 조정안 마련(`23.12)

  - 민관합동PF 조정위원회의 조정 기능 강화로 실효성 제고

 ㅇ (민간 사업장) 시공사-시행사 간 공사비 분쟁 등을 신속히 해소할 수 있도록 건설분쟁조정위원회 조정 기능 강화

   * 전문기관 위탁, 사무국 설치 등 기능 강화 방안 마련

□ (사업장 공공인수) 사업 추진에 애로를 겪고 있는 민간 사업장은 LH가 사업성 등을 검토하여 매입 후 정상화* 추진 

   * 공공주택사업으로 전환하여 LH가 직접 사업 시행하거나, 타 시행사‧건설사 매각 추진  

□ (PF정상화 펀드) 사업여건 악화로 사업성이 저하된 경우, PF 정상화 펀드(2.2조 원)를 통해 재구조화로 조속한 정상화 지원(캠코)

 

4. 건설사업 관련 리스크 완화

□ (공사 재개) 구조조정 등으로 공사 중단 시 신속 재개, 공기지연 최소화

 ㅇ 기존 시공사의 계속 공사를 유도하되, 대체 시공사 선정이 필요할 경우 대체 시공사 풀(건설협회) 마련 등 원활한 시공사 교체 지원

□ (수분양자) 입주 지연, 하자보수 우려 등 수분양자의 애로 해소

 ㅇ 주택 사업장이 신속하게 정상화(시공사 교체 등)될 수 있도록 지원하고, 필요시 분양대금을 전액 환급하여 입주예정자 보호

    * 분양대금 환급 1개월 전 필요절차에 대한 사전안내 강화(책자, 동영상 등) 

 ㅇ 구조조정 등 발생 시 입주예정자 불안 해소를 위해 사업진행 상황 및 향후 절차 등을 전체 수분양자에게 주기적으로 안내(알림톡)

 ㅇ 준공 사업장 등은 하자보수 주체 공백 방지를 위해 LH, HUG가 수분양자 불편사항을 지속 점검하고 보완조치 이행

□ (협력업체) 하도급대금 지급보증을 통해 하도급대금 체불 피해를 방지하고, 공사 차질로 인한 피해 최소화를 위한 지원 확대

 ㅇ 대금 지급 차질 발생시, 공공은 신속하게 직불체계로 전환하고, 민간은 발주자에게 협력업체 하도급대금 직접 지급을 권고

 ㅇ 원도급사의 구조조정으로 일시적 유동성 부족에 처한 협력업체는 신속지원 프로그램으로 만기연장, 상환유예 등 지원

 ㅇ 하도급대금 지급보증 가입여부에 대한 실태조사를 추진하고, 보증 미가입, 대금체불 건설사에 대해 행정처분

☞ 건설사업 리스크(구조조정 등)에 따른 공사지연, 수분양자·협력업체 피해 최소화를 위해 위기 사업장 모니터링 체계 구축(신속대응반 운영중 ‘24.1.1~)  * 수분양자·협력업체 애로사항 발굴 및 개선을 위한 애로신고센터도 운영(’24.1)

 

5. 건설투자 활성화

□ (재정 집행) SOC 예산 조기집행 등을 통해 건설투자 확대

 ㅇ 국토부 집행관리대상 예산 56조 원(전년比 +5.5조 원) 중 19.8조 원(35.5%)을 ‘24.1Q에 집중 투자(최근 5년간 1분기 투자비율은 30%)

 ㅇ 5대 SOC 주요 공공기관(LH, 철도공사, 도로공사 등)의 투자금액(’ 24년 24.6조 원)도 조기 집행을 위해 집중 관리

□ (민자 확대) 도로 신설뿐만 아니라 도로 확장 등 개량에 대한 민자모델을 구축하여 개량 운영형 민자사업 추진여건 조성

 ㅇ 연 2회 정기적 평가제도*를 통해 안정적인 민자철도 사업 발굴

   * ‘23년부터 도입, 민자사업 발굴 증가 : ’ 19∼’ 22년 0.75개(6조 원) → ’ 23년 3개(10.4조 원)

기대효과

□ 민간 부문의 수요‧공급 규제 개선과 주택건설 사업성 제고를 통해 신규 사업 착수 및 정체된 사업 재개 활성화

 ㅇ 특히, 수요가 많은 도심 내 공급을 확충하고, 서민의 주거사다리 기능을 수행하는 다양한 유형의 주택을 신속히 공급

□ 공공은 공급물량 확대와 민간참여 확대를 통해 공급 정상화 견인

☞ 재건축·재개발 제도개선 등을 통해 '24～'27년 동안 정비사업에 약 95만호(95만 호(기존 대비 +65만호) 착수하여 도심 주택공급 기반 확충  * 30년 이상 아파트 173만호('22173만 호('22년 기준)가 재건축 착수 가능 대상

☞ `24년 공공주택 1414만 호 이상(전년比 +6만호) 공급하고, 非아파트는 평년 수준 회복(12만 호,(12만호, 전년比 +6만호)+6만 호)을 통해 54만 호 공급(인허가)