전세사기 피해지원 및 예방 강화, 신도시 등 공공주택 공급

전세사기 피해지원 및 예방 강화

◈ 피해 임차인의 보증금 회수를 위한 협의매수 및 우선매수권 활용 지원, 사각지대 없는 피해자 주거 지원과 철저한 전세사기 예방 강화

󰊱 보증금 피해 경감 지원


□ (협의매수) LH가 現경공매 낙찰매입(낙찰가) 보다 조기에 피해주택을 협의매수(감정가)하여 보증금 반환을 조기화하고, 반환금액도 확대

 ㅇ 임차인 外 다른 채권자가 없는 경우부터 우선 시행

    * 감정가(시세) < 보증금일 경우 임차인이 보증금을 감정가 이내로 감액 조정

 ㅇ 채권자가 다수인 경우 채권자 간 채권조정 협의를 거쳐 감정가 이내로 부채총액을 조정한 후 매입

    * 협의매수 및 채권조정을 위한 절차·기준(채권조정위) 등 제도적 기반 마련 추진

□ (우선매수권) 복잡한 권리관계로 협의매수 곤란 시 우선매수권을 활용해 낙찰받을 수 있도록 경·공매 대행 및 저리금융 등 지원


󰊲 피해 임차인 주거 지원 강화


□ (주거안정 지원) 협의매수 및 우선매수권 활용 등이 곤란한 피해자의 주거안정을 위해 기존 공공임대 주거지원 사각지대 보완

 ㅇ 전세임대 지원을 신설하여 ➊기존주택 매입임대 → ➋전세임대 → ➌대체 공공임대 등 맞춤형 3단계 지원체계 구축

  - 기존 주택 매입시 통매입이 불가피한 다가구 주택도 매입할 수 있도록 매입임대 요건 완화(임차인 전원동의 → 피해자 전원동의)

□ (금융지원 확대) 주거용 오피스텔도 구입 대출* 지원, 경매 개시에 따른 피해자에게는 계약만료 전이라도 전세대출 저리대환 조기화** 

    * 주택금융공사 보금자리론에 신규 포함 / 주택도시기금의 디딤돌 대출은 기 포함
   ** 현재는 계약 만료 후 임차권등기명령을 받은 경우에만 저리대환 대출지원

󰊳 피해 임차인 종합 지원 체계 강화


□ (지원체계 정교화) 피해 지원방안의 분산된 접수창구*를 전세피해지원센터로 일원화하는 시범사업을 실시하여 피해자 편의 제고

    * 공공임대: LH / 조세채권 안분: 세무서·지방자치단체 / 경·공매 유예: 법원 등

 ㅇ 전세피해지원센터 인근에 금융상담 특화지점도 별도로 지정

□ (법률전문가 연계 강화) 전세보증금 반환을 위한 법률조치 수행 시 어려움이 없도록 법률전문가 대행비용 지원 확대(인당 140만 원 限)


󰊴 철저한 전세사기 예방


□ (중개사 책임 강화) 전세사기로 인한 중개사의 손해배상책임 실효성 강화를 위해 공제한도 확대* 및 소송 없이 지급절차 간소화**

    * 연간 공제한도(現 개인 2억원/법인 4억 원)를 위험요인에 따라 상향·차등화
   ** 임대차분쟁조정위 조정사항에 중개사고를 추가하여 지급기한 단축(2~4년→3개월)

 ㅇ 임대인 체납, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황*, 전세사기 방지 특약 등을 중개사가 직접 확인**·설명 의무 부여(`24.2)

    * 다가구주택은 1개 등기에 다수 임차인이 거주하고 있어, 선순위 보증금 확인 필요
   ** 확정일자 부여현황, 국세‧지방세 체납정보, 전입세대 확인서, 최우선변제금 등

□ (위험계약 방지) 임대관리업체 관리·감독 강화*, 허위계약 검증** 등을 통해 보증금 미반환과 사기계약 체결을 사전 방지

   * 자본금 요건 강화(1.5→2억원), 분기별 현황신고 시 임대차계약서 제출 의무화 등
  ** 부동산거래관리시스템(RTMS)과 렌트홈을 연계하여 임대차 계약정보 사실검증

 ㅇ ‘확정일자 확인 후 대출’ 사업의 금융기관을 제2금융권까지 확대

    * 확정일자 신고된 보증금(RTMS에서 확인)은 우선 차감 후 대출 실행

□ (안심전세앱 고도화) 안전한 계약을 위한 주요 사례 및 악성임대인 공개, 주택유형･임차인 상황별 주의사항 안내 등 정보제공 강화

□ (전세보증) 보증료 지원 확대로 가입부담 완화(`23년122→`24년 236억 원)

신도시 등 공공주택 공급

◈ 공공은 물량 확충 및 민간참여 확대로 주택공급 회복을 견인하고, 3기 신도시 등을 신속히 조성하여 부담가능한 내 집 마련 기회 확대

 1. 공공주택 공급 확대

◈ `24년 건설형 공공주택 공급(인허가)은 당초 계획(12.5만 호)을(12.5만호) 상회하는 14만 호으로 확대하여 민간 위축 보완

□ (민간→공공 전환) 미매각 토지 및 민간 매각 토지 중 반환 용지를 공공주택 용지로 전환하여 공공주택 추가 공급(5천 호+α)(5천호+α)

ㅇ LH 택지 중 미매각 부지는 입지, 수요 등을 검토하여 전환하고, 토지리턴제* 대상 확대 및 시행 1년 연장(‘23.12월 → ‘24.12월)

* 토지 매수자가 원하는 경우 위약금 없이 계약해제 가능
(現) 미매각토지 → (改) 기 매각토지 중 공공주택 수요 있는 부지 + 미매각토지 + 신규 공급 토지 일부

□(민간참여) 공공주택 사업 민간 참여 확대로 주택공급 회복 견인

ㅇ (민간참여사업 확대) 택지 매수부담이 적은 민간참여사업을 중장기적으로 LH 연간 물량의 최대 30%(인허가 기준)까지 확대* 추진  * (‘23) 4%(3,200호) → (’ 24) 15% → (‘25) 20% → (’ 26) 25% → (‘27) 30%

 

ㅇ (경쟁 도입) 민간 단독 사 3기 신도시 등 공공택지업시행 근거를 마련하고(공공주택특별법 개정, `24.上), 경쟁도입을 위한 택지공급 기준 및 평가제도* 등 마련

* 분양가격, 하자빈도, 입주민 만족도 등 평가→평가결과에 따라 민간시행 비율 조정

- 법령 개정 후 민간시행 공공주택 본격 시행('24.下~), '24년 이후 LH 착공예정 물량 일부를 사업성 분석 등을 거쳐 민간시행 전환

□ (공급속도 제고) LH 공급계획을 조기에 확정하고(`24.1), 지방공사 참여 확대 및 집행관리 강화 등을 통해 적기 공급

2. 3기 신도시 등 공공택지

◈ 신규택지 2만 호추가 확보, 수도권 신도시 3만 호물량 확대와 3기 신도시 조성속도 제고를 통해 부담가능한 내 집 마련 기회 조기화

󰊱 공급 물량 확대


□ (신규택지 발굴) 지자체 GB 해제 가능 물량 및 유휴부지 등을 활용하여 수도권 중심으로 `24년 신규택지 2만 호 발굴 추진

□ (수도권 신도시) 토지이용 효율화*로 ‘24년부터 3만 호 이상 물량 확충

   * (용적률) 5% p 이상 상향, (공원녹지) 약 2% p 조정, (자족용지) 10~15% 내 협의조정


󰊲 신도시 조성속도 제고
 

□ (사업재원 다각화) 인력‧자본 추가 투입으로 지구착공 6개월 이상 단축

 ㅇ 추가 자본‧인력을 활용한 광명시흥지구 등의 사업속도 제고를 위해 ‘신도시리츠*’ 도입 및 사업지역 지방공사 참여** 확대 추진  

   * 공공(예: 기금, 연기금, 금융 공공기관 등)에서 리츠 설립, LH-지방공사와 공동사업자로 신도시 대지조성사업 참여 → 다양한 재원 활용을 위해 일반국민 투자, HUG 보증 등도 검토

  ** 지자체 재원의 지방공사 출자, 공사채 추가 발행 등을 통해 사업참여 확대 추진 

□ (절차 개선) 일정기간(예: 90일) 내 보상착수 의무화, 보상추진(안) 지정권자 보고 등을 통해 보상절차가 지연되지 않도록 관리

 ㅇ 지구 지정 前 택지는 지구 지정-계획 승인 통합 확대(10만→300만㎡)

 ☞ ‘18~’ 19년 발표한 3기 신도시(5곳)는 ‘24.上 인천계양부터 ‘25.1월까지 모두 주택착공하여 부담가능한 공공주택 본격 공급