주택공급 확대, 건설경기 보완 대책 패스트트랙 소규모 정비 및 도심복합사업

2024년 1월 10일

1. 추진배경

□ 주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형이 필수적

ㅇ 특히, 1인 가구, 고령화 등 인구변화*로 다변화되는 주택수요에 부응하기 위해서는 다양한 유형의 주택공급이 활성화될 필요

* 가구수(만 가구): (`20)2,073→(`23)2,183→(`25e)2,231→(`30e)2,318→(`40e) 2,387

ㅇ 그러나, 작년 주택공급의 선행지표인 인허가, 착공이 위축되었으며, 그중에서도 연립ㆍ다세대 등은 더욱 크게 감소

* '23.1~11월 인허가는 29.4만 호(전년동기比 △37%), 착공은 17.0만 호(전년동기比 △52%)
↳ 특히, 전년동기比 인허가는 아파트 △34%인 반면 그 외 주택유형은 △51%

☞ 공급 위축 장기화 시시 건설산업, 지역경제 등에도 영향 가능성

□ 주택공급 부진은 거시여건 및 주택시장 침체에서 비롯된 측면

ㅇ 고금리, 고물가가 지속되면서 주택건설 사업성은 크게 악화,
주택시장도 최근 하락세로 전환*(실거래 기준)되고 거래도 정체**

* 전국 아파트 실거래가지수(%): (`23.9월) 0.64 (10월) -0.20 (11월 e) -0.64

** 전국 주택거래량(만 건): (`23.9월) 4.9 (10월) 4.8 (11월) 4.5 / (최근 10년 월평균) 7.9

ㅇ 최근 재건축 3대 규제(분상제, 안전진단, 재초환)는 개선되었으나,
과도했던 공급 규제 여파로 선호도 높은 도심 공급 기반은 약화

□ 한편, 시장과열기 강화된 규제로 높아진 주택 구입․보유 부담과 전세사기 영향 등으로 수요 위축

☞ 주택공급을 가로막는 규제를 혁파하고, 임대주택 공급자의 부담 경감 등을 통해 주택공급이 확대될 수 있는 기반을 조성할 필요

☞ 1~2인 가구 주거수요에 부응하는 다양한 주택공급도 정상화될 필요

 

2. 대응방향

“주택공급 확대로 주거안정 기반을 강화하고 건설산업 활력 회복”

3. 세부 대응방안

3-1. 선호도 높은 도심 공급 확대

수요가 많은 도심에서 정비사업을 통해 선호도 높은 신축 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 규제 혁파

3-1-1 재건축, 재개발

 재개발‧재건축이 주민의 자유로운 선택권에 따라 본격화될 수 있도록 속도는 빠르게,  문턱은 낮추고, 사업성은 제고, 중단 없는 사업 지원

   * 3대 규제 합리화: 분양가 상한제(`22.6), 안전진단(`23.1), 재건축부담금(`23.12)

(패스트트랙) 

준공 30년 도과 시 안전진단 없이도 재건축 착수 허용, 조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간 최대 3년 단축

 ㅇ (안전진단) 현재 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했으나, 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능토록 개선

  - 안전진단은 사업시행인가 前까지만 통과하면 되도록 개선

  - 노후도가 높은 아파트는 안전진단이 걸림돌로 작용하지 않도록 안전진단 기준 개선도 병행

 ㅇ (사업주체 구성 조기화) 준공 30년 도과 시 추진위 구성* 가능, 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합 설립 추진 병행 가능

     * 추진위 역할을 “구역지정 후 조합설립 준비”→“입안제안 등 구역지정 사전 절차”까지 확대

  - 정비구역 지정 전에도 조합설립을 신청하여 정비구역 지정과 조합설립 병행→정비구역 지정 및 조합 설립인가 동시 처리 허용

재건축 패스트트랙

□ (신탁방식 효율화) 주민 전체회의 기 의결 범위 내* 시행사항은 추가 의결 없이 추진하고, 사업계획인가 신청 시 주민 의사확인 간소화**

   * 예: 연간 예산안(전체회의 의결사항) 범주에서 시행하는 사항(용역계약, 자금차입 등) 등
  ** (現) 전체회의 의결+주민 동의(토지주 1/2, 면적 1/2) 충족→(改) 전체회의 의결만 충족

 

진입 문턱 : 정비사업 추진 요건 완화 

□ 그간 신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업에 착수할 수 있도록 정비사업 추진 요건 완화

 ㅇ 재개발 노후도 요건을 현행 2/3에서 60%로 완화하고, 노후도 외 요건(접도율, 밀도 등)도 걸림돌이 되지 않도록* 개선

   * 예: 노후도가 높은 지역은 접도율, 밀도 등 요건을 충족하지 않아도 사업추진 가능 

 ㅇ 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함할 수 있도록 구역지정ㆍ동의 요건 등 개선 

 

사업성 : 사업 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화

□ (자금지원 신설) 관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록 기금융자 제공 및 HUG 보증대상 확대

 ㅇ 공공성 확보*, 사업가능 여부 등을 심사하여 초기사업비 융자
   * 정비계획에 뉴:홈 공급 반영 여부, 공공임대주택 공급비율 등을 종합적으로 심사

 

□ (재건축 부담금 완화) 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1 주택 장기보유자 감경 등 부담경감 조속 시행(‘24.3월 개정법 시행)

 ㅇ 부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용인정을 확대(신탁방식 운영비 등 제반 실집행 비용, 기부채납 토지 기여분 등)하여 부담 추가 완화

  * A단지 사례: 신탁비용 반영, 공공임대 기부채납 토지가격 반영 합리화(공시가 → 감정가)로 1인당 약 27백만 원 감소 효과(공공분양 반영 시 추가 완화 효과 발생)

 

중단 없는 사업 : 공사비 갈등 완화

□ 공사비 갈등을 예방하고, 갈등 발생 시 조기 해소 기반 마련

 ㅇ 원활한 공사비 조정 및 분쟁 예방을 위한 표준계약서* 조기 배포(`24.1)

 * 공사비 조정 시 사용 지수(지수조정률 또는 건설공사비 지수), 공사비 세부 산출내역, 공사비 조정 가능시기(착공 이후에도 물가 반영 일부 허용) 등 규정

 ㅇ 지자체 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여하여 실효성을 제고하고, 신속한 갈등 해소 지원 추진

   * (現) 집행권원 효력만 인정(판결로 이의 가능) → (改) 판결효력까지도 인정(확정시 이의 불가) 

재개발‧재건축은 권역별 도시 재창조센터(LH, 부동산원 등) 등을 통해 종합 컨설팅 등 시행 지원(`24.上~) 

1기 신도시 등 노후계획도시 재정비

현 정부 임기 내 첫 착공, `30년 첫 입주를 목표로 안전진단 면제, 용적률 상향, 금융지원, 이주단지 조성 등 사업 全 과정 패키지 지원 

➊ 신속하고 내실 있는 계획 수립

□ (기본방침·기본계획) 국가 차원의 시책과 지침을 제시하고 도시의 재구조화 방향, 단계별 정비계획을 담은 도시별 청사진 제시(’ 24.下)

□ (사업계획) 선도지구를 지정하여 정비 모범사례를 제시(’ 24.下)하고, 본격적인 정비사업 절차인 특별정비계획 수립(’ 25)

➋ 노후계획도시 정비 사업여건을 획기적으로 개선

□ (규제 완화) 통합 재건축 시 안전진단 면제, 용도지역 변경‧용적률 상향* 등을 통해 사업기간을 단축하고, 사업성 개선(특별법 제정 완료)

    * 주거지역 평균용적률 100% p 내외 상향, 3종 일반주거→준주거 변경 시 최대 500%

□ (금융지원 강화) 12조 원 규모의 ｢미래도시 펀드｣를 조성하고, 신도시 정비 전용 보증상품을 출시하여 원활한 자금조달 지원(’ 25)

□ (사업시행 지원) 주민이 자유롭게 사업방식(조합 또는 신탁)을 선택하고, 공공은 총괄사업관리자를 통해 사업 단계별로 조합 지원(’ 25)

 ㅇ 필요시 조합·신탁방식의 장점을 접목한 새로운 사업 모델 발굴

➌ 공공의 역할은 충실히, 차질 없이 이행

□ (기반시설) 공공기여금을 유동화하여 기반시설 설치비용 적기 조달

    * 특별정비구역 공공기여금을 담보로 지자체가 채권 발행→ 기반시설 적기 설치

□ (이주대책) '25년부터 1기 신도시별 1개소 이상 이주단지 先 조성

□ (지원조직) 국토부 내 도시정비기획단을 설치하고, LH‧HUG‧LX‧부동산원 등을 지원기구로 지정하여 지자체‧주민 지원(’ 24.上)

   * LH는 1월 중 5개 신도시 내 상담센터(도시 재창조센터)를 설치하고 주민설명회 개최 

☞ 1기 신도시는 민간과 공공이 함께 참여하는 협력적 거버넌스를 구축하여 주민의 뜻에 따라 정비가 이루어지도록 공공이 체계적으로 지원

3. 소규모 정비 및 도심복합사업

◈ 일반 정비사업이 불가능한 지역도 소규모 정비사업*, 도심복합사업으로 신속추진가능토록 ➊진입장벽 완화, ➋속도 제고, ➌사업성 개선 등 지원

* ①소규모 재건축(1만㎡‧200세대 미만) ②소규모재개발(5천㎡미만) ③가로주택정비(도로 연접 1만㎡ 미만, 관리지역 2만㎡미만) ④자율주택 정비(단독 10호‧연립 20호 미만)

➊ 진입문턱 : 사업 가능 지역 확대

□ (사업요건 개선) 인접 도로 건너편까지 구역지정 허용, 노후도 요건 완화(現2/3→60%, 관리지역 50%)로 사업대상지 확대

□ (공공참여 확대) 사업성 부족으로 자력 개발이 어려운 단지는 LH 참여로 사업성 보완, `24년 공모*로 신규사업지 추가 선정

   * `23.8월 기 공모분은 `24.上 신속선정(5곳 내외), `24.上 추가공모 시행 후 연내 선정
➋ 사업속도 : 절차 간소화 및 참여유인 제고

□ (절차 간소화) 조합설립 주민 동의율 완화(80→75%) 및 통합심의 대상 확대(교통‧경관심의 등) 등을 통해 사업기간 단축

 ㅇ 공공컨설팅* 강화 및 지자체 관리계획 수립 지원(LH)으로 속도 제고

    * 제안서 작성 및 시공사 선정 지원, 사업성 분석 등(부동산원) → 예산(`24 9.3억 원)‧인력(7명) 확대

□ (도심복합 참여 제고) 토지주 우선공급일 합리화*, 상가주 및 임대업자 보상 다변화(임대수입 지원, 상가주 토지보상 등)로 갈등 요소 해소

   * 토지주우선공급일 : [現] 일괄 `21.6.29(공공주택특별법 의결일) → [改] 개별후보지 발표일
  ** 우선공급일 이후 거래(1회, 무주택자)에도 현물보상(법 개정 후 거래부터 적용), 입주권 전매도 허용

 ㅇ 공공 도심복합사업은 사업 연속성 확보를 위해 일몰(`24.9) 연장 추진

➌ 사업성 : 인센티브 및 자금지원 강화

□ (인센티브) 기반시설(공공분양, 공공시설 등) 설치 시 용적률 및 기금융자(現50→70%) 인센티브 제공

□ (자금지원) 기금융자 지원확대 추진(융자한도 구역당 現300→500억 원)

➍ 광역정비 : 미니 뉴타운 지원 확대

□ (노후요건 완화) 재정비촉진지구 내 사업*은 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)을 현행 2/3에서 50%로 완화하여 사업추진 확대

   * 소규모 재건축, 가로주택정비, 일반 재개발사업 등

□ (지구지정) 소규모정비 등을 중심으로 하는 중소규모의 신규 촉진지구를 지자체와 합동 공모하고, 용적률 완화 등 특례부여*(`24.上)

   * 용적률 법적 상한 1.2배까지 완화, 높이 제한 배제, 용도지역 상향, 기반시설 설치지원

□ (공공지원) 사업성이 열악한 지역 등에 대해서 LH 등 공공기관이 사업계획을 제안하고, 직접 시행까지 하는 신속 정비 체계 구축

   * ‘24년 상반기에 지자체 수요를 파악하고, ’ 24년 하반기 중 사업계획안 마련 착수

󰊱 도시‧건축규제 완화


□ (세대수 제한 폐지) 도시형 생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 세대수 제한(現 300세대 미만) 폐지

□ (방 설치 제한 폐지) 도심 내 다양한 주거 수요에 유연하게 대응할 수 있도록 도시형 생활주택 방 설치 제한* 규제 폐지

   * 現 전체 세대수 절반까지만 방 설치 가능 (30㎡ 미만은 설치 불가, 30~60㎡은 3개까지 설치 허용)

□ (주차장 기준 완화) 도시형 생활주택 내 공유차량 주차면수 설치 시 주차장 기준 완화(공유차량 주차면수 1대당 일반 주차면수 3.5대 적용)

□ (입지규제 완화) 중심상업지역에 도시형 생활주택을 건설하는 경우, 주상복합*이 아닌 단일 공동주택(주택 100%)으로도 건축 허용

   * 주택과 주택 외(상가, 오피스텔 등) 용도가 복합된 건축물 중 주택 부분이 90% 미만인 것

□ (발코니 설치 허용) 그간 오피스텔에 금지되어 있던 발코니 설치를 전면 허용하여 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급 촉진

󰊲 세제․금융 지원

□ (세제 지원) 향후 2년간 준공되는 신축 소형 주택*(60㎡ 이하, 아파트는 제외)에 대한 원시취득세 최대 50% 감면법개정전제

   * `24.1~`25.12월 준공된 60㎡ 이하 다가구주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형 생활주택(법 25%+조례 25%)

□ (자금 지원) 도시형 생활주택 등 융자한도*를 상향(1년 한시)하고, 금리도 저리로 지원(최저금리 분양 3.0%, 임대 2.0%)

    * (분양) 7,500만 원→1억 원, (임대) 장기일반 1.0→1.2억/공공지원 1.2→1.4억 원

 ㅇ 공사비 지원단가도 현실화*하고, 리츠를 통한 도시형 생활주택 등 공급 촉진을 위해 非아파트 융자심사기준 신설

     * 부동산원 표준단가 적용(도시형 생활주택 전용 50㎡ 원룸의 경우 200만 원/㎡)

□ (보증 지원) 도시형 생활주택ㆍ오피스텔 PF대출 보증한도 확대(70→80%), 자기 자본 선투입 요건 완화* 등 공적보증 지원도 강화

    * (現) 토지비 10% 선투입 필요, 시공순위 100위 이내는 5%로 완화 → (改) 200위까지 적용 확대

소형 주택 활용도 제고

◈ 다양한 소형주택(아파트 제외)의 구입 부담을 낮추고, 임차인 보호가 강화된 등록임대주택으로 활용될 수 있는 기반 구축

󰊱 구입 부담 경감

□ (개인) 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억‧지방 3억 이하, 아파트는 제외)은 취득세‧양도세‧종부세 산정 시주택수 제외

□ (등록임대) 소형 기축 주택*은 향후 2년간 구입․임대등록(매입임대)하는 경우 세제 산정시 주택 수 제외 

   * `24.1월~`25.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억 원‧지방 3억 원 이하 다가구주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔

󰊲 등록임대 사업 여건 개선

□ (단기 등록임대 도입) 임대의무기간(現10년)이 완화된 단기 등록임대를 도입하여 소형 임대주택 공급 활성화

 ㅇ 기 폐지(`20.8)된 단기 등록임대 유형을 도입하되, 임대의무기간 및 대상(예: 6년, 아파트 제외), 세제 혜택 등은 합리적 수준으로 부여 

□ (임대리츠 활성화) 대규모 민간임대를 운영하는 임대리츠가 보다 원활하게 설립되고 자금을 조달할 수 있도록 개선

 ㅇ 임대리츠가 대출을 받을 수 있는 기관을 확대하여 투자재원 다변화

   * 대출가능 기관: (現) 보험사 위주 → (改) 연기금, 공제회, 공단 등 대출가능 기관 확대

 ㅇ 기금이 투자하는 임대리츠는 심사기준 개선* 및 절차 간소화**

    * 기금투자 심사 시 수익률 산정에 활용되는 주택가격 상승률 현실화(現수도권 1.5→2.0%)

   ** 기금투자 심사와 리츠영업인가 시 중복되는 심사내용 통합, 공동주택 분양가격 산정규칙으로 산출된 공사비 상한액 이하 시 공사비 검증 면제 등

□ (임대보증 가입여건 개선) 임대보증 가입 시 시세*를 적절히 반영할 수 있도록 주택가격 산정방식 개선 추진

    * 주택가격 산정 시 공시가격 인정비율을 경직적으로 적용하여 시세 반영에 애로


󰊳 기업형 장기임대 활성화


□ (기업형 등록임대 인센티브) 기업 중심으로 양질의 등록임대주택(10년)이 확대될 수 있도록 기업형 사업자(예: 100호 이상 등록 법인) 혜택 확대

 ㅇ 기업형 사업자는 등록임대 세제혜택 적용주택 대상을 확대하고, 기금융자 한도 상향(예:2천만 원) 등 지원 확대 추진
□ (자율형 장기임대 도입) 안정적 임대수익을 바탕으로 장기간 임대할 수 있도록 규제가 최소화된 기업형 장기 민간임대(예: 20년) 신규 도입 

 ㅇ 운영주체를 장기임대리츠*로 한정하고, 임대수익 등으로 안정적인 수익구조가 가능토록 규제 최소화 및 세제지원

    * 장기임대리츠가 공모형일 경우 기금융자 지원 확대 등을 통해 공모 리츠 참여 유도 

 - (규제 완화) 초기 임대료 제한 및 임대료 증액 추가제한* 완화, 의무 임대기간 중 임차인 변경 시 임대료 시세반영 가능

   * 현재 100세대 이상 등록임대주택은 소비자물가 변동률 적용(통상 2% 내외)

 - (세제 지원) 합리적 수준의 세제 혜택 부여 추진

 ㅇ 고령자․청년 등에 특화된 주거서비스*를 제공할 수 있는 기업형 장기 민간임대 사업모델도 마련

   * 예: 고령자 특화시설+서비스를 제공하는 ‘실버스테이’, 1인 가구 등 일반 청년 등을 위한 공유주택(임대형 기숙사) 등


󰊴 공공 신축매입약정 확대


□ 미분양 부담 없는 공공의 신축 매입약정의 매입단가를 현실화하고, 물량도 확대(’ 23년 0.8만 호 → ’ 24년 3만 호)

 ㅇ 공사비 상승분 등을 반영할 수 있도록 평가방식을 보완하고, 매입 상한 단가(現 기준단가 120%) 및 매입기준 등도 합리적으로 개선

  - 매입기준 개선 완료(`24.1) 후 사업자 모집공고(`24.2) 추진

 ㅇ 신축매입 약정 주택에 대한 PF보증 도입, 용적률 인센티브* 확대  

   * (現) 지자체별 조례 한도 1.2배까지 완화 가능 → (改) 법적한도의 1.2배까지 완화 가능