양도소득세 요점 정리 (고가주택, 농지, 비과세 등 )

양도소득세란?

양도소득세는 토지 건물 부동산에 관한 권리, 주식 등을 유상으로 양도해 발생하는 소득에 대해 부과하는 국세입니다.

현행 세법체계상 양도소득세는 특별한 경제활동 없이 단지 자산을 보유하고 있는 동안에 발생한 시세차익 즉 자본이득만을 과세대상으로 합니다. 

개인과 법인의 부동산 양도에 대한 조세 차이 

법인이 부동산을 양도하여 발생한 양도소득에 대하여 법인의 다른 소득과 그 양도소득을 합하여 법인세법상의 법인세가 부과되고 추가법인세가 부과됩니다

대가성	납세의무자	사업성	세목	비고
유상이전	양도자	일시적 비반복적 양도	양도소득세
	양도자	사업적 양도	종합소득세	매매업 또는 건설업으로 종합소득세
무상이전	수증자(개인,비영리법인)	비사업자	증여세
	수증자(영리법인)		법인세	자산수증익으로 익금산입 법인세 과세

자산수증익으로 익금산입 법인세 과세 = 법인이 무상으로 받은 자산의 가액(=자산수증익)과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 생기는 부채의 감소액 (=채무면제익) 은 법인의 순자산을 증가시키므로 익금항목에 해당

과세대상소득

자산 (토지 건축물 부동산)을 유상으로 양도한 경우 발생한 소득, 즉 유상으로 양도해도 차익이 없으면 양도소득세 부과 하지 않음 

• 토지와 건물
• 부동산에 관한 권리 (지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권)
• 부동산을 취득할 수 있는 권리  (아파트 당첨권, 토지상환채권, 주택상환채권)
• 주식 또는 출자 지분 ( 신주 인수권 포함) 주권 상장법인의 주식으로 대주주가 양도하는 주식, 비상장 주식 등 
• 기타 자산 - 부동산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물이용권 및 회원권, 특정주식, 부동산 과다보유 법인 주식

납세의무자

개인은 주소 또는 거소를 기준으로 거주자와 비거주자로 구분하고 거주자는 국내, 외 소재하는 자산에 대해 납세의무가 있고 비거주자는 국내에 소재한 자산에 대하여만 납세의무가 있다. 

거주자 - 국내에 주소를 두거나 국내에 183일 이상 거소를 둔 개인

비거주자 - 거주자에 해당하지 않는 개인 (다만 비거주자에 해당하는 경우 각종 양도소득세 비과세 및 감면 적용이 배제된다)

 

과세표준

양도세표준은 다음과 같은 3단계를 거쳐서 계산된다 

1) 양도가액 - 필요경비 ( 취득가액+ 자본적 지출액+양도비)= 양도차익

2) 양도차익- 장기보유특별공제 = 양도소득금액

3) 양도소득금액-양도소득기본공제 = 과세표준

장기보유특별공제

장기보유특별공제

취득가액이란? 

취득한 대가로 지급한 경제적 가치 또는 무상으로 취득(상속, 증여) 한 재산의 가액을 말한다. 양도차익의 계산 시 취득가액을 실제 거래가액으로 하는 경우의 취득가액에는 취득한 부동산의 가액은 물론 취득 시 납부한 취득세, 등록세와 중개보수 및 등기 전에 발생한 소송비 화해비용도 포함된다. 다만 취득가액이 확인이 안 되는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가순으로 적용하을 말한다.

자본적 지출액이란?

법정증빙서류(신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서)를 수취하거나 금융거래증빙으로 실제지출이 확인되어야 한다.

• 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 수선비
• 양도자산 취득 후 지불한 소송비용, 화해비용
• 용도변경을 위해 지출한 비용
• 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용 등

양도비란?

마찬가지로 증빙서류를 구비하여야 한다

• 광고비, 양도 시 작성한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지세, 중개보수, 증권거래세 등 
• 자산 취득 시 매입한 국민주택채권, 토지개발채권 등을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각 차손 

취득가액을 제외한 기타 필요경비의 기준 

양도차익 계산 시 취득가액 이외의 필요경비(자본적 지출액, 양도비)의 적용기준은 양도가액과 취득가액의 적용기준에 따라 다르다. 

• 실지 거래가액을 양도 및 취득가액으로 적용하는 경우 : 실지 거래가액을 양도 및 취득가액으로 적용하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득가액을 제외한 기타 필요경비도 실지 지급된 비용으로 한다.
• 기준시가를 양도 및 취득가액으로 적용하는 경우 : 기준시가를 양도 및 취득가액으로 적용하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득가액을 제외한 기타 필요경비는 실지 지급하나 금액과 관계없이 다음의 금액으로 한다. 이를 필요경비 개산공제라 한다. 
• 토지  : 취득 당시 개별공시지가의 3%(미등기는 0.3%)
• 주택 : 취득 당시 개별주택가격, 공동주태가격의 3%(미등기는 0.3%)
• 일반건물 : 취득 당시 기준시가의 3%(미등기는 0.3%)
• 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권 : 취득 당시 기준 시가의 7%
• 기타의 자산 : 취득 당시 기준시가의 1%

양도소득세가 중과세되는 비사업용 토지의 범위

(1) 중과세 내용

비사업용 토지를 양도하면 중과세율(일반세율+10%)을 적용한다

(2) 비사업용 토지의 범위

농지( 전 답 및 과수원) 

1. 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지 (농지란 전 답 과수원을 말함)
2. 특별시, 광역시 (광역시의 군은 제외) 및 시지역 (읍, 면지역은 제외) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역 안의 농지 (녹지지역 및 개발 제한구역의 농지를 제외하고, 도시지역으로 편입된 날부터 3년이 경과되지 아니한 농지도 제외한다.) 

임야 : 임야 소유자가 임야소재지에 거주하지 않고 있는 임야 

목장용지

1. 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지의 기준면적을 초과하는 것 
2. 특별시 광역시 및 시지역의 도시지역 안에 있는 목장용지
3. 축산업을 영위하지 아니하는 자가 소유하는 목장용지

비사업용 나대지 잡종지

1. 지방세법상 종합합산과세대상 토지( 건축물이 없는 나대지, 공장건축물 부속토지 중 기준면적을 초과한 토지, 일반건축물 부속토지 중 기준면적을 초과한 토지 등) 
2. 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별 배율 ( 도시지역 안의 토지 5배, 도시지역 밖의 토지 10배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
3. 별장과 부속토지(별장의 부속토지는 그 경계가 명확하지 아니한 때는 그 건축물 바닥 면적의 10 배에 해당하는 토지 )
4. 잡종지

비사업용 토지로 보지 않아 중과세 대상에서 제외되는 토지

1. 농지법에서 소유가 인정되는 (주말 체험영농을 위해 소유하고 있는 세대당 1000 m2 이내의 농지, 상속받은 농지 ( 임야 목장용지 포함) , 이농 농지로서 상속 이농일로부터 5년 이내에 양도하는 농지) 
2. 종중 소유농지(임야, 목장용지 포함)로서 2005년 12월 31까지 취득한 농지
3. 2006.12.31 이전에 개인이 20년 이상 보유한 농지( 임야 목장용지 포함) 로서 2009.12.31까지 양도하는 농지
4. 영림계획인가를 받아 시업 중인 임야, 공익상 또는 산림보호육성을 위해 필요한 임야 ( 사찰림, 보안림, 산림유전자원보호림, 시험림, 채종림, 군사시설보호구역 등)
5. 실제 사업에 사용되는 임야로서 중과세가 불합리한 토지(임업후계자가 소유한 임야, 종자 묘목생산업자가 소유하고 있는 임야, 자연휴양림 또는 수목원을 영유하기 위해 소유하고 있는 임야 ) 
6. 종합합산과세대상 토지이나 사업 거주에 필수적이어서 양도세 중과세가 불합리한 무주택 1세대가 소유하는 200평 이내의 토지 등 
7. 8년 이상 재촌자경한 농지를 직계존속으로부터 상속(증여) 받은 경우
8. 공익사업용으로 수용된 토지로써 사업인정고시일이 2006년 말 이전이거나 양도일 현재 10년 이상 보유한 토지
9. 토지의 사업용 여부를 판별함에 있어 양도시점 현재의 상황만 보는 것이 아니고 보유기간 중 사업용으로 사용된 기간도 고려하여 양도시점 현재는 사업용으로 사용되지 않더라도 다음 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 보아 중과세 대상에서 제외된다. (1. 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 , 2. 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 3. 보유기간 중 100분의 60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우 4. 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유(법령에 의한 사용금지 등)가 있는 경우에는 당해 기간을 사업에 사용한 것으로 간주한다.) 

양도소득세 신고 납부

양도소득세는 신고주의 국세이므로 원칙적으로 납세의무자의 신고에  의하여 조세채무가 확정되며 납세의무자가 신고를 하지 않거나 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에 한해 과세권자가 결정 또는 경정하여 부과하게 된다.

1. 양도소득과세표준 예정신고와 자진납부

• 예정신고 대상 : 양도소득세 과세대상자산을 양도한 자는 양도소득세 과세표준을 납세지 관할세무서장에 예정신고하여야 한다. 예정신고는 양도차익이 있는 경우는 물론 없는 경우에도 하여야 한다.
• 신고기한 : 양도소득과세표준 예정신고는 양도소득세 과세대상자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 하여야 한다. 만약 기한 내에 신고를 하지 아니한 경우 무신고과산세를 부과한다.

2. 양도소득과세표준 확정신고와 자진납부

신고기한 - 양도소득금액이 있는 자는 양도소득이 발생한 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

자진신고납부세액의 계산 - 양도소득 산출세액에서 감면세액, 세액공제 및 예정신고 산출세액과 예정신고의 무신고, 미달신고 시 과세당국에 의한 결정 또는 경정세액 및 수시부과된 세액을 공제한 금액으로 하며 확정신고 기한까지 납부하여야 한다. 

분납 

납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 납부기한 경과 후 2월 내에 다음에 해당하는 금액을 분납할 수 있다. 

1. 납부할 세액이 2천만 원 이하인 때는 1천만 원을 초과하는 금액
2. 납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 때에는 그 세액의 50% 이하의 금액

가산세

신고불성실가산세 

거주자가 확정신고를 하지 않거나 신고하여야 할 양도소득금액에 미달되게 신고한 경우에는 무신고, 과소신고금액에 상당하는 산출세액에 다음의 비율을 곱한 금액을 가산세로 징수한다

1. 부당한 무신고, 과소신고: 40%
2. 단순 무신고 : 20%
3. 단순 과소신고 : 10% 

※ 신고 제출기한 경과 후 1개월 이내에 신고, 제출하는 겨우 신고불성실 가산세의 50% 감면 

납부불성실가산세

거주자가 양도소득세를 확정신고하고 자진납부기간까지 납부하지 않았거나 납부해야 할 세액보다 미달되게 납부한 경우에는 그 납부하지 않았거나 미달된 세액에 금융기관의 연체대출이자율을 참작하여 정하는 율 (현재는 1일 0.025%를 적용함)을 곱하여 계산한 금액을 산출세액에 가산하여 징수한다. 그러므로 납부불성실가산세는 미달납부세액에 대한 경과일 수에 따른 이자상당액에 해당된다.

비과세

1. 법원의 파산선고에 의한 처분에 따른 양도소득 - 채무자의 경제적 파탄으로 채무변제불능상태가 되어 법원이 파산선고를 내리면 채무자의 모든 재산은 파산재단에 속하게 되어 채무자는 당해 재산에 대한 관리처분권을 상실하게 된다. 이 경우 파산법에 따라 파산재산을 매각처분함으로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 않는다.
2. 농지의 교환 또는 분합에 의한 양도소득

1) 비과세 대상 농지의 요건 

농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득에 대하여 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 높은 토지가액의 4분의 1 이하인 경우에 한하여 양도소득세를 부과하지 않는다. (농지가 소재하는 시군구 안에 있는 농지 또는 농지소재지와 인접한 시군구 안에 있는 농지와 교환 또는 분합하는 경우에만 비과세 된다.)

2) 비과세 적용대상 농지

양도소득세 비과세는 다음에 해당하는 농지를 교환 또는 분합하는 경우에 한하여 적용된다

1. 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지
2. 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지
3. 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지로서 교환 후 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우의 농지(농지소재지란 농지가 소재하는 시, 군, 자치구안의 지역 또는 그와 연접한 시, 군, 자치구 안의 지역을 말함)
4. 농어촌진흥법, 농지법, 농업기반공사 및 농지관리기금법, 농업협동조합법 등에 의하여 교환 또는 분합하는 농지

비과세대상 농지의 범위

농지의 교환 또는 분합에 의해 양도소득세가 비과세 되는 농지란 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되고 있는 전, 답이며 농지경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장,지소, 농도, 수로 등을 포함한다 (실제 경작에 사용되는 과수원 포함)

1세대 1 주택의 양도에 의한 양도소득

1세대가 국내에 등기된 1 주택과 이에 부수된 토지를 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우 양도소득세를 과세하지 아니한다. 조건은? 

1. 1세대가
2. 국내에 1 주택을 소유할 것, 단 미등기 양도자산 및 고가주택(12억 원 초과 주택)이 아닐 것
3. 2년 이상 보유할 것 (조정대상지역은 2년 이상 거주)
4. 주택의 부수토지로써 도시지역 내의 경우 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우 10배 이내 토지 포함

1세대라 함은 거주자가 배우자 및 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성한 사회통념상의 세대를 말한다. 이 경우 가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함한다

1세대를 구성하려면 배우자가 있어야 하는 것이 원칙이나, 거주자의 연령이 30세 이상인 경우, 거주자가 소득세법상의 규정에 의한 일정금액 이상의 소득이 있는 경우, 거주자의 배우자가 사망하거나 이혼한 경우에는 배우자가 없는 경우에도 1세대로 봅니다. 

1 주택의 범위

주택의 정의 - 건물공부상의 용도구분에 관계없이 양도일 현재 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건물을 의미합니다. 따라서 양도일 이전에는 주택이 아니었더라도 양도일 현재 주거용으로 사용되고 있으면 주택으로 봅니다.

다가구주택  - 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도 또는 취득한 경우는 전체를 하나의 단독주택으로 봅니다. 그러나 가구별로 분양한 경우에는 가구당 독립주거 부분을 각각 1 주택으로 간주합니다.

겸용주택 - 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 용도로 겸용되어 있는 경우와 주택에 부수된 토지에 주택 이외의 건물이 있는 경우의 주택여부는 다음과 같습니다. 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 클 때에는 전체를 주택으로 봅니다. 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분만 주택으로 봅니다.

공동소유주택- 1 주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 공동소유자 모두가 각각 1 주택을 소유하는 것으로 봅니다. 다만 공동상속으로 인하여 주택을 공동소유하게 된 경우에는 다음의 순서에 따른 상속인이 단독으로 그 주택을 소유한 것으로 보고 그 이외의 자가 소유하는 당해 상속주택 지분은 주택으로 보지 않습니다. 그러므로 그 이외의 자가 당해 상속주택의 지분을 양도해 다른 주택 소유여부와 관계없이 양도소득세가 부과됩니다. 

최대상속지분자→당해 주택 거주자→ 호주승계인→최연장자

1세대 1 주택의 특례

새로운 주택 취득에 따른 일시적 2 주택

국내에 1 주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하여 2 주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택 ( 2년 이상 보유한 주택에 한함)을 양도하면 1세대 1 주택의 양도로 본다. 그러나 종전의 주택을 3년 이에 양도하지 못한 경우에도 다음에 해당되는 때에는 3년이 경과한 후에 양도하여도 1세대 1 주택의 양도로 보아 비과세를 적용한다

1. 자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
2. 법원에 경매를 신청한 경우
3. 국세징수법에 의한 공매가 진행 중인 경우

다만 조정대상지역 내 일시적 2 주택인 경우에는 허용기간이 단축됩니다.

상속으로 인한 1세대 2 주택

상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1 주택을 말한다)과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세규정을 적용한다.

1. 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택
2. 피상속인의 소유기간이 같으면 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택
3. 피상속인의 소유기간과 거주기간이 모두 같으면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택
4. 피상속인의 거주사실이 없는 주택으로서 소유기간이 같은 주택이 2 이상인 경우에는 기준시가가 가장 높은 주택

노부모 보양을 위한 1세대 2 주택

1세대 1 주택인 자가 1 주택을 보유한 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하여 60세 이상)의 동거봉양을 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2 주택이 된 경우에는 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택으로서 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 2년 이상인 것에 한하여 이를 1세대 1 주택으로 봅니다.

혼인으로 인한 1세대 2 주택

각각 1 주택인 자들이 혼인함으로써 1세대 2 주택이 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택으로서 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 2년 이상 보유한 후 양도하면 1세대 1 주택의 양도로 봅니다

지정문화재인 주택을 포함한 1세대 2 주택

1세대가 하나의 일반주택과 문화재보호법에 의한 지정문화재 및 등록문화재에 해당하는 주택을 보유함으로써 1세대 2 주택이 된 경우는 일반주택을 2년 이상 보유한 후 양도하면 1세대 1 주택의 양도로 봅니다.

농어촌주택보유로 인한 1세대 2 주택

1세대가 하나의 일반주택과 수도권정비계획법에 의한 수도권 이외에 있는 읍지역 (도시계획구역 제외) 또는 면지역에 소재하는 다음의 농어촌주택을 보유함으로써 1세대 2 주택이 된 경우는 일반주택을 2년 이상 보유한 후 양도하면 1세대 1 주택의 양도로 봅니다

1. 이농주택 - 이농인 또는 이어인이 소유하고 있던 주택으로 농업 또는 어업에 종사하던 때 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택으로 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 주거를 다른 지역으로 이전함으로써 그 가족의 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 된 주택을 말함
2. 귀농주택- 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것 포함) 하여 귀농 후 3년 이상 농업 또는 어업에 종사하면서 거주하는 주택
3. 상속받은 주택 - 농어촌 주택에 해당하는 상속주택은 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
4. 일반 농어촌 주택 및 고향주택 보유 시 - 읍 또는 면지역에 소재한 농어촌주택을 3년 이상 보유하고 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택 양도 시

재개발 재건축 조합원의 입주권 양도

재개발 조합 또는 재건축조합의 조합원(관리처분계획인가일, 사업계획승인일 또는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1 주택인 조합원에 한함)이 당해 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1 주택으로 본다

실수요목적으로 취득한 지방주택 과세특례

취학(고등, 대학, 대학원) 근무상 형편, 질병치료 목적(1년 이상 치료나 요양을 필요)으로 취득한 지방소재 1 주택을 보유함으로써 1세대 2 주택이 된 경우 일 년 이상 보유한 후 양도하면 1세대 1 주택의 양도로 본다. 

미분양주택에 대한 양도세 각종 과세 특례 

감면기간 중 취득하는 일정요건에 해당하는 미분양주택에 대하여 1세대 1 주택과 동일한 수준으로 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용한다

장기임대주택과 거주주택이 있는 경우

장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 최초거주주택에 한하여 1세대 1 주택 비과세를 적용한다

1. 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 임대주택법에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간 ) 이 2년 이상일 것
2. 양도일 현재 장기임대주택을 민간임대주택에 대한 특별법에 따라 임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대하고 있을 것

 

1세대 1 주택에 부수된 토지 

1세대 1 주택에 대한 비과세는 주택부분에만 적용되는 것이 아니라 주택에 부수된 토지도 다음의 면적 범위 내에 적용된다

• 도시계획구역 내에서는 건물정착면적의 5배
• 도시계획구역 밖에서는 건물정착면적의 10배

 

보유기간 및 거주기간의 요건 특례 (2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1 주택 비과세규정 적용 x)

1. 임대주택 - 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우
2. 공공사업용으로 협의매수, 수용된 경우 - 수용일로부터 그 잔존주택 및 부수토지를 2년 이내 양도하는 경우
3. 국외 이주를 위해 양도하는 경우 - 국외 이주를 위해 세대 전원이 출국하거나 183일 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하면서 양도하는 경우, 다만 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 주택에 한함
4. 재개발 및 재건축 주택으로 이주하기 위해 양도한 주택 - 재개발 및 재건축조합의 조합원이 그 사업시행기간 중택을 취득하여 거주하다가 관리처분계획에 따라 취득하는 조합주택으로 세대전원이 이주하면서 그 다른 주택을 양도하는 경우 
5. 부득이한 사유로 양도하는 주택 - 초 중 교육법에 의한 학교 (유치원, 초등학교, 중학교는 제외) 및 고등교육법에 의한 학교로의 취학, 직장의 변경, 1년 이상을 필요로 하는 치료나 요양을 위해 1년 이상 거주한 주택을 양도하고 세대 전원이 다른 시, 군으로 이주하는 경우

고가주택에 대한 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 배제

부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 12억 원을 초과하는 것을 말함

실지 양도가액 중 12억을 초과하는 부분에 대한 양도차익에 한하여 비과세규정을 적용하지 않는다. 즉 고가주택이라 하더라도 실지양도가액 기준으로 12억 원까지는 비과세 규정이 적용된다

고가주택에 대한 양도차익 계산

 

양도소득세 감면

농지의 대토에 의한 양도소득

경자강 필요에 의해 농지의 대토로 인해 발생하는 소득에 대해 양도소득세를 면제한다. 이경우 면제요건은 자경 기간, 재토시기, 대토범위 등 3가지 요건이 충족되어야 한다

대토

1. 자경기간 - 대토에 의해 취득한 토지를 4년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하여야 한다
2. 대토시기- 종전 농지를 먼저 양도하고 새로운 농지를 취득하는 경우 양도일부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득하여야 하고, 새로운 농지를 먼저 취득한 후 종전의 농지를 양도하는 경우 취득일부터 1년 이내에 종전의 농지를 양도해야 한다. 또한 종전의 농지의 자경한 기간과 새로 취득한 농지의 자경한 기간이 합산하여 8년 이상이어야 면제대상이 된다
3. 대토의 범위 - 새로 취득한 농지의 면적이 양도한 농지 면적의 3분의 2 이상 또는 새로 취득한 농지의 가액이 양도하는 농지가액의 2분의 1 이상이어야 한다.

8년 이상 경작한 토지의 양도 

농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 (근로소득 (총 급여) 및 사업소득이 연간 3700만 원 이상인 경우와 복식부기 의무자 수입금액 기준이상의 수입금액이 있는 경우 해당연도는 자경기간에서 제외) 경작(재촌자경)한 농지를 양도하면 양도소득세가 1년간 1억 원(5년간 3억 원)을 한도로 하여 감면된다. 이 경우 수용 이외에 일반거래 시에도 동일하게 적용된다. 또한 거주자가 비거주자가 된 경우 비거주자가 된 날부터 2년 이내 양도하는 경우에는 감면 허용된다.

공공사업용 토지 등 

공공사업에 필요한 토지 등을 공공사업의 시행자에게 양도하거나, 도시 및 주거환경 정비법에 의하여 사업시행자에게 양도하는 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실 보상에 관한 법률 및 기타 법률에 의한 수용으로 인하여 발생한 소득에 대해서는 현금 보상의 경우에는 10%, 채권보상분은 15% (만기보유특약의 경우에는 3년 만기 30% 5년 만기 40%의 양도소득세를 감면한다.

농어촌 주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세 특례

거주자가 2020년 12월 31일까지 수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억 원 이하인 2 주택 중 1 주택 양도하고 양도소득세 예정신고 기간 내에 농어촌주택 및 고향주택 취득하면 조정대상지역 양도소득세 중과세율 적용 배제 및 장기보유특별공제 허용한다. 다만 농어촌주택 등을 3년 이상 미보유 또는 최초 보유기간 3년 중 2년 이상 미거주하는 경우 양도소득세 추징한다

준공 후 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세 특례 

거주자가 준공 후 미분양주택으로 취득당시 취득가액 6억 원 이하이면서 연면적(공동주택 전용면적)이 135㎡ 이하인 주택을 최초매매계약을 체결한 후 5년 이상 임대하는 경우 5년간 발생하는 양도소득세 50%를 감면한다.

 

양도소득세 계산 특례 

 

취득가액 이월과세

거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물 또는 특정시설물 이용권의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 당해자산을 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득당시의 가액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입 한다

부당행위계산부인

양도소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여(취득가액 이월과세에 해당하는 경우 제외 ) 한 후 그 자산을 증여받은 자가 증여일로부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보아 이 경우 당초 증여받은 자산에 대해 증여세를 부과하지 아니한다 

구분	배우자 등 이월과세	부당행위계산
납세의무자	증여받은 배우자 및 직계존비속	당초 증여자
증여세납부액	필요경비삽입	증여세 부과하지 않음
양도차익계산	취득가액은 증여자의 취드가액	취득가액 및 필요경비는 증여자가 취득하는 때를 기준으로 계산
적용대산자산	토지,건물,부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물이용권	양도소득세 과세대상자산 전체
적용기간	증여 후 5년 이내 양도	증여 후 5년 이내 양도
조세회피목적	이월과세 적용세액이 미적용세액보다 적은 경우 큰 세액으로 적용	증여자 기준으로 계산한 양도세 산출세액이 수증자가 부담할 세액(증여세+양도세)보다 큰 경우 적용
보유기간 계산	당초 증여자의 취득일부터 기산	당초 증여자의 취득일부터 기산
연대납세의무	연대납세의무 없음	증여자와 수증자가 연대하여 납세의무를 진다