생활형숙박시설 (레지던스)의 미래는? 이행강제금은 얼마

요즘 문제가 되는 생활형 숙박시설. 거주민들이 시위하는 뉴스들이 많이 나오고 있습니다.

생활형 숙박시설은 법적으로 어떤 형태인지, 미래는 어떻게 될지 알아보겠습니다

1. 생활형 숙박시설이란?

주택용도로 사용할 수 없는, 말 그대로 숙박시설입니다. 2012년 처음 도입되었으며 장기 투숙 수요에 대응하여 취사 포함한 서비스를 제공하는 숙박시설입니다.

2021년 고시된 자료로 보면, 생활형 숙박시설을 불법 용도 변경하여 주택으로 사용하고 있는 경우 주택으로 사용할 수 없도록 한다고 고시되어 있습니다.

• 생활형 숙박시설은 공중위생관리법의 숙박업 신고 필요 시설
• 분양공고 시 주택사용 불가, 숙박업 신고 필요 문구 명시
• 주택 사용이 가능한 것처럼 광고하는 경우 허위, 과장 광고로 사업자 고발 조치
• 이미 지어진 생활형 숙박시설의 주택 용도 사용은 건축법 상 이행강제금 부과 대상

건축법 시행령 [별표 1] <개정 2020. 10. 8.>

용도별 건축물의 종류(제3조의 5 관련) 15. 숙박시설 가. 일반숙박시설 및 생활숙박시설 나. 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 호스텔, 소형호텔, 의료관광호텔 및 휴양 콘도미니엄) 다. 다중생활시설(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다) 라. 그 밖에 가목부터 다목까지의 시설과 비슷한 것 통상 말하는 호텔이라 불리는 관광숙박시설과 생활형 숙박시설은 다른 용도임

이러한 보도자료로 인해 생활형 숙박시설의 거주민들의 항의가 엄청났습니다.

2. 생활형 숙박시설의 문제점은?

생활형 숙박시설의 문제점은 바로 건축법이 주택법과 달라 지을 당시 혜택을 많이 봤다는 것입니다.

복도의 넓이는 1.3m, 주차장의 크기의 경우 3 가구 당 1대입니다. 오피스텔의 경우는 가구당 주차장 1대 마련이 조건으로 지어집니다. 또한 소방법의 적용도 주택법과 다르며, 주택, 아파트를 짓겠다 할 경우 나라에서 근처에 학교를 지어라, 학교용지부담금을 내라 는 명목으로 돈을 받습니다. 생숙의 경우 돈을 받지 않았지요. 확실히 주거용 건물에 비해 많은 혜택을 받았고, 주차장도 협소하고, 복도도 크기가 좁아 주택으로 수많은 가구, 가정이 들어와 살 경우 화재 발생 할 때 어떻게 대처할 것인지 방안이 없는 것입니다. 그래서 오피스텔로 바꾸라고 고시했지만, 오피스텔로 바꾼 곳은 전체 생활형 숙박시설 중 1%도 되지 않습니다.

3. 생활형 숙박시설 오피스텔 변경 

국토교통부 장관 노형욱은 2023년 10월 14일까지 오피스텔 건축기준을 발표하며 생활형 숙박시설을 적법한 용도변경 없이 주거용 건축물로 사용하는 경우가 대다수 발생한다는 지적에 대한 불법전용 방지방안을 발표했습니다 

• 신규 시설은 생활숙박시설 용도에 적합하게 건축될 수 있도록 별도 건축기준 제정, 건축심의와 허가단계에서 숙박시설의 적합여부 및 주거, 교육환경 등 주변환경을 고려하여 허가를 제한하여 주택 불법사용을 사전 차단한다.
• 기존 시설은 코로나 19로 인한 숙박수요 감소, 임차인 등 선의의 피해자 발생 우려 등을 고려해 오피스텔 등 주거가 가능한 시설로 용도변경 안내하고 2년간의 계도기간 동안 이행강제금 부과를 한시적으로 유예한다.
• 2023년 10월 14일까지는 기 사용승인된 생활숙박시설의 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 오피스텔 건축기준 중 발코니 설치 금지, 전용출입구 설치, 바닥난방 설치 제한 등의 규정을 적용하지 않을 수 있다.
• 또한 2021년 10월 14일 이전에 분양공고를 한 생활숙박시설에 대해서도 건축법 제16조에 따라 오피스텔로 허가사하의 변경을 하는 경우 위 규정을 적용하지 않을 수 있다. 

<오피스텔 건축기준 중 한시적 완화 규정>

	오피스텔 건축기준	생활숙박시설
발코니	설치 제한	제한없음(단 발코니 확장 불가)
바닥난방	85제곱미터이하만 바닥난방 가능	제한없음
전용출입구	다른 용도와 복합으로 건축하는 경우 전용 출입구 별도 설치 필요	제한없음
전용면적 산정방식	안목치수	중심선치수로 산정
완화 불가 기준 (피난 방화 등 안전기준)	건축물이 오피스텔로 활용되기 위해서는 화재예방 및 안전기준이 필수적이라 완하 불가함. (드렌처 설비기준, 복도폭 기준, 방화유리, 피난거리)

• 안목치수란? 눈으로 보이는 벽체안쪽을 기준으로 전용면적 산정 ( 공동주택, 오피스텔)
• 중심선치수란? 벽체의 중심선을 기준으로 전용면적 산정 (그 외 건축물)

출처 국토교통부

2023년 10월 14일까지의 계도기간 이후에도 숙박업 신고를 하지 않거나 주거용 건축물로 용도변경을 하지 않은 경우에는 단속, 적발을 추진할 계획이라고 밝혔습니다.

이때에도 생숙 주거민들의 요청사항이 많았습니다 

 

4. 오피스텔 용도변경 특례 종료 

10월 14일까지 계도기간이었으나, 2023년 9월 25일 오피스텔 용도변경 특례 종료 발표를 미리 앞당겨서 했는데요, 주거민들이 혹여나 주택으로 변경될 것이라고 기대했던 것을 깨뜨렸습니다. 

• 생숙을 숙박시설로 정상사용하려는 소유자들이 여건별로 숙박업 신고를 하는 데 걸리는 시간, 실거주 임차인의 잔여 임대기간, 생숙 관련 제도개선 논의에 필요한 기간 등을 종합하여 고려한 결정이다
• 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경 시 2년간 한시 적용되던 특례는 추가연장 없이 10월 14일부로 종료된다. 이는 주차장, 학교 과밀 등 인근 주민들의 역민원, 생숙을 숙박시설로 정상사용 중인 준법자와의 형평성을 고려한 것이다.
• 생숙은 외국인 관광객 등 장기체류숙박 수요에 대응하기 위해 도입된 취사가 가능한 숙박시설이나, 2017년 이후 부동상 경기 상승기에 주택 관련규제(세제, 청약, 전매, 대출 등)가 없는 주택대체 시설로 편법적으로 활용되며 공급이 확대되었다. 
• 연도별 사용승인받은 생숙 2015년 3483실에서 2021년 18799실로 늘어났다.
• 숙박업 미신고 4.9만 실 중 투자목적 추정 객실 (1 소유자 2실 이상 소유)은 3만 실(61%), 30실 이상 소유 객실도 1.8만 실로 37%이다.
• 이에 국토부는 생숙이 본래의 숙박용도로 활용될 수 있도록 계도기간 동안 관련 부처들과 함께 시설, 분양기준, 허가절차 등 생숙제도 전반의 발전방안을 우리나라의 여건변화와 세계 추세를 반영하여 적극적으로 검토할 계획이라고 밝혔다.
• 아울러, 국토부는 지자체와 함께 숙박업 미신고 소유자를 대상으로 사용 실태를 충분히 점검하는 한편, 21년 관계 규정 개정 이후 건축허가, 분양, 사용승인 등을 한 신규 생숙에 대해서는 의무 이행 여부 등을 철저히 점검, 관리해 나갈 계획이다. * 1. 분양 공고문 상 주거불가 명시, 분야야계약 시 주거불가 안내 2. 사용승인 시 숙박업 신고동의서 제출 의무화

5-1. 생활숙박시설은 숙박업 용도 외 다른 용도로 활용 불가

• 주택법은 단독, 공동주택, 준주택(오피스텔, 기숙사)등에 한해 주거시설로 인정 
• 생활숙박시설을 숙박업 용도 외 다른 용도로 활용하는 것은 법원칙, 안전기준 미충족, 생활인프라 부족 등으로 불가 
• 건축물의 용도: 건축물의 용도를 변경하려는 자는 허가권자에게 용도변경을 신청해야 한다.  (제79조) 이 법에 위반되는 건축물에 대해 허가권자는 필요한 조치를 명할 수 있다.

<생활형 숙박시설의 조문연혁>

• 1999년 : 공중위생관리법 제3조- 공주위생영업을 하고자 하는 자는 신고하여야 한다
• 2012년 : 공중위생관리법 시행령상 숙박업(생활) 추가 - 숙박업(생활) : 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 (취사시설 포함)하여 설비 등의 서비스를 제공하는 영업 
• 2013년 :  건축법 용도분류상 숙박시설에 생활숙박시설 추가
• 2021년 : 건축법상 생활숙박시설은 숙박업 신고를 해야 함 명시 

5-2.  준주택으로 인정해야 한다는 주장에 대한 국토부 입장

• 거주자의 안전, 숙박업으로 정상 사용 중인 준법소유자와의 형평성, 주거환경 등을 고려하였을 때 준주택 편입은 곤란하며 생숙은 주택, 주거용 오피스텔에 비해 생활인프라(주차장, 학교 등의 기준과 건축기준이 완화되어 있고 주거지역 입지도 불가하기에 주거용 도로 부적합함 
• 준주택으로 인정되고 있는 오피스텔의 경우 주거지역 입지가 가능하고, 공동주택 수준의 건축기준 적용, 주택과 세제도 유사 
• 근생빌라, 농막 등 타 주택전용 불법사례와 콘도 등 타 숙박시설의 준주택 편입 요구 우려해 반대

6. 주택 오피스텔(준주택), 생활숙박시설 세금 부과 비교 

구분	공동주택	오피스텔(준주택)	생활숙박시설
종부세	과세		배제
양도세중과	중과		배제
전매제한	투기과열지구,조정대상지역 등에서 적용		없음
청약통장	필요	불필요	불필요
주차기준	세대당 1대		시설면적 200 m2당 1대
피난 방화	복도폭1.8m이상, 직통계단까지 피난거리 40m이하		미규정
학교용지 분담금	부과		미부과
입지가능 용도지역	주거직역,상업지역(주상복합 등 복합용도), 준공업지역	일반주거지역, 준주거지역, 상업지역,준공업지역	준주거지역,상업지역(조례로 정하는 경우에만)  준공업지역, 계획관리지역 자연녹지지역 등 주거지역 입지 불가

6-1. 생활 숙박시설의 이행강제금 얼마?

생활형 숙박시설의 이행강제금은 2024년 말까지 유예되었고 그 이후에도 주거하는 경우 10%를 이행강제금으로 내야 합니다 

• 매매가(시세)가 아닌 지방세법에 따른 건축물 시가표준액의 10%를 부과합니다 건물신축 가격기준액에 용도, 구조, 위치, 경과 연도 등을 고려하여 별도로 산정합니다
• 또한 생계형 위반, 소유자 변경 등 사유에 따라 이행강제금액 산출액에 최대 50% 감경합니다. 

6-2 이행강제금 부과 절차

적발 - 사전통지 - 1차 시정명령- 2차시정 명령- 이행강제금 계고 - 이행강제금 부과 - 위반사항 시정- 시정완료 

이의 있을 시 30일 내 이의권자에게 이의제기, 체납 시 지방행정제재, 부과금의 징수 법에 따라 징수합니다 

7. 현재 생활형 숙박시설은 어떠한가?

23년 8월 기준 기존 생숙은 약 9만 6천 객실입니다( 21년 12월 이전 사용승인 완료). 숙박업 신고한 객실은 4만 7 천객실로 전체 사용 승인된 생숙 중 49%이며 숙박업 미신고한 객실은 약 4만 9천 객실( 전체 사용 승인된 생숙 중 51%입니다.

신규 생숙은 (21년 12월 이후 사용승인 및 건축 중 건물은 약 9만 객실입니다. 

<숙박업 미신고 소유 규모별 현황>

• 1인 1 객실 소유 : 1만 9천 객실(사용승인된 숙박업 미신고 생숙의 39%)
• 1인 2 객실 이상 소유 :3만 객실 (사용 승인된 숙박업 미신고 생숙의 61%)
• (2~29 객실소유)- 1만 2 천객실(24%), 30 객실 이상 소유 1만 8천 객실(37%)

(단위 :천 실)

구분	기존생숙 전체객실	숙박업 신고 객실	숙박업미신고객실
			합계	1객실	2~29객실	30객실이상
전국	96	47	49	19	12	18

 

8. 생활형 숙박시설의 미래는?

오피스텔 특례도 끝났고, 이행강제금 부과를 피하는 방법으로 주거민들은 다른 집을 구해 살아야 하고 숙박업을 운영해야 합니다. 전문 위탁관리업체를 선정해야 합니다. 이 경우 같은 건물 내 30개 객실을 묶어 숙박업으로 등록할 수 있습니다. 수수료는 매달 3만 원~5만 원입니다.

출처 울산mbc

생활형 숙박시설은 일반 관광호텔, 관광진흥법에 해당하지 않는 공중위생관리법에 해당됩니다. 앞으로도 숙박업으로 인정해 많은 방안이 필요할 것입니다.